En 2005 dos sociedades celebran un contrato de arrendamiento de local de negocio sobre un inmueble destinado a residencia geriátrica por diez años. La renta mensual pactada es de 45.075 €. En el contrato se incluye la siguiente cláusula, que trascribo parcialmente:
11. Resolución anticipada. Cláusula penal
11.1. Sin perjuicio del plazo de duración establecido en le Estipulación tercera, en presente Contrato podrá ser resuelto por cualquiera de las partes, con indemnización en su caso, de daños y perjuicios, en caso de incumplimiento de la otra parte de cualquiera de las obligaciones derivadas del mismo.
En particular la Arrendadora estará facultada para resolver el Contrato en el caso de que la Arrendataria incumpla con las obligaciones de pago derivadas del mismo. En este caso, la Arrendataria estará obligada a satisfacer a la Arrendadora, en concepto de cláusula penal, una cantidad equivalente al veinticinco por ciento (25%) de las rentas pendientes de vencimiento anteriores a 1 de junio de 2010 y de un cuarenta por ciento (40%) por las que sean posteriores a 1 de junio de 2010, todo ello sin perjuicio de la indemnización por daños y perjuicios que dicho incumplimiento le hubiese ocasionado.
Mediado el arrendamiento, la arrendataria empieza a dejar de pagar la renta, lo que lleva a la arrendadora a interponer demanda de desahucio (sobre el que tratamos en el apartado 1). Obtenida sentencia favorable en octubre de 2012, poco tiempo después, vuelve a arrendar la residencia a otra empresa. Al mismo tiempo, interpone demanda contra la primera arrendataria reclamándole 717.809 € por aplicación de la cláusula penal recogida arriba. Contra lo opinado en la instancia, el Tribunal Supremo considera que la demanda debe estimarse.
1. Desahucio y rentas pendientes
A través del juicio de desahucio se canaliza la facultad resolutoria que tiene el acreedor ante el incumplimiento firme del deudor, aquí el arrendatario [➜ Nociones, IV, Tema 2, 5.1.A].
Como se trata de un contrato de tracto sucesivo, la resolución tiene como consecuencia la «destrucción» del contrato con eficacia «ex nunc» (desde ahora), es decir, desde el desalojo del arrendatario [➜ Nociones, IV, Tema 2, 5.1.D].
Como, hasta ese momento, el contrato de arrendamiento es plenamente eficaz, el arrendador puede sumar a la resolución del contrato una acción de cumplimiento [➜ Nociones, IV, Tema 2, 3] respecto de las rentas impagadas (las que lo estaban al interponerse la demanda y las que van venciendo hasta que el arrendatario abandona el inmueble).
El procedimiento de desahucio pretende ser un mecanismo rápido a favor de los arrendadores y para ello, entre otras particularidades, se cuenta la de su carácter sumario: lo que puede discutirse en el mismo se reduce a la existencia de un impago que permite el desahucio y la reclamación de las deudas pendientes (art. 437.4 3ª. LEC); todo lo demás, como, por ejemplo, los daños causados por el arrendatario en el inmueble alquilado, puede ser objeto, con posterioridad, de un procedimiento declarativo ordinario. Es precisamente esta vía la que emplea la arrendadora de nuestro caso para reclamar 717.809 € en concepto de cláusula penal.
2. Cláusulas penales y sus límites
2.1. Límites en contratos B2C con condiciones generales
La cláusula penal puede ser abusiva, básicamente, si es desproporcionada al riesgo de incumplimiento existente (art. 88.1 LGDCU) o si, por no existir una cláusula equivalente para el incumplimiento de la empresa, adolece de falta de reciprocidad (art. 87 LGDCU.
El problema, en este caso, es que nos encontramos ante un contrato claramente B2B, al que no resulta aplicable la normativa orientada a la protección de los consumidores [➜ Nociones, I, 2.2].
2.2. Límites en los contratos B2B
Señala el Tribunal Supremo que, en este campo, los únicos límites los fija el art. 1255 CCiv:
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
El Tribunal Supremo se plantea si es válida, a la luz de dicho precepto, una cláusula penal que no consiste en un cálculo aproximado del daño que produce el incumplimiento sino en una pena destinada a desincentivar el incumplimiento e independiente del daño causado. La respuesta es positiva: la evidencia de que las cláusulas penales punitivas están aceptadas en nuestro ordenamiento se encuentra en el art. 1152.1 CCiv, que permite que se pacte que la cláusula penal se acumulará a la indemnización por los daños y perjuicios realmente sufridos.
El Tribunal Supremo entiende que el art. 1255 CCiv sí que impediría una cláusula que consistiera en el 100% de las rentas pactadas, pero no esta cláusula que limita el porcentaje en relación al tiempo de contrato pendiente.
Si quieres ver un caso en el que un tribunal sí consideró que la cláusula penal superaba los límites del art. 1255, puedes leer la entrada Una cláusula penal demasiado «bestia»
2.3. La facultad judicial de moderar la cláusula penal
El art. 1154 CCiv permite que el juez modifique equitativamente una cláusula penal [➜ Nociones, IV, Tema 5, 2.1], pero la jurisprudencia es firme en que esta facultad de moderación no sirve para reducir una cláusula si se ha producido justamente el tipo de incumplimiento para el que se pactó; solamente en casos de incumplimiento parcial el juez puede moderar la cláusula.
ROJ: STS 511/2018