En 2002 MUFRA S.A., propietaria de un local de negocio firma un contrato de arrendamiento con una empresa de supermercados, por un plazo de 25 años, con facultad de vencimiento anticipado por parte de la arrendataria, a ejercitar mediante preaviso con 3 meses de antelación.
En marzo de 2006, ambas partes firman dos anexos que incluyen las siguientes modificaciones:
- La duración del contrato se extiende a 30 años desde la firma del anexo, o sea 9 años más que lo pactado inicialmente.
- Se añade esta cláusula: la arrendataria «se compromete a no rescindir unilateralmente los contratos por voluntad propia durante el plazo de diez años a contar desde el día de hoy, y en caso contrario vendrá obligado a indemnizar a la arrendadora por las rentas pendientes hasta cumplir dicho plazo».
En febrero de 2013, la empresa arrendataria comunica a MUFRA que cede el contrato de arrendamiento a BANCO CAJATRÉS. A los pocos días, el nuevo arrendatario comunica a MUFRA que desiste del contrato y ofrece el pago de 3 meses de rentas como compensación (81.706 €).
Insatisfecha, MUFRA demanda a BANCO CAJATRÉS reclamando más de un millón de euros, correspondientes a las rentas (incrementadas en un 20%) de los 3 años que quedaban hasta cumplirse los 10.
Mientras tanto, MUFRA vuelve a poner el local en alquiler y, según cuenta la SAP, sin mucho detalle, lo alquila efectivamente.
La sentencia de primera instancia le da la razón, la AP reduce la indemnización a un año de rentas y el Tribunal Supremo, como ahora veremos, revoca la SAP y confirma la sentencia de primera instancia. Como puedes imaginar, el núcleo del problema se encuentra en la cláusula añadida en los anexos de 2006. Además, en el caso se presentan algunas figuras interesantes para un estudiante de Derecho, aunque no sean aquí conflictivas, como la modificación de un contrato o el traspaso arrendaticio.
1. Normativa aplicable
Es obvio que nos encontramos ante un contrato B2B, por lo que no resulta de aplicación la regulación protectora de los consumidores y, en concreto, el régimen de cláusulas abusivas [➜ Nociones, I, 2.2.A].
El contrato del caso es un arrendamiento de local de negocio, por lo que está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos y, muy especialmente, a su Título III: «De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda«. Supletoriamente, el CCiv, ¡claro!
2. Una modificación del contrato inicial
Los anexos de 2006 constituyen una modificación del contrato inicial en sentido estricto; es decir, hay una mera modificación de la relación obligatoria preexistente y no una novación (nuevo contrato) [➜ Nociones, III, 9.1].
3. Cesión del contrato de arrendamiento (traspaso)
La cesión de un contrato supone que el nuevo contratante se coloque en la misma posición que tenía el cedente. Como normalmente esa posición, en contratos recíprocos, conllevará crédito y deuda, la cesión de contrato, para el contratante que permanece supone que le cambien de deudor; y esto, como deja muy claro el art. 1205 CCiv, no es posible sin que el acreedor dé su consentimiento. La regla general es, en efecto, que no se permita una cesión del contrato si el contratante que permanece en el contrato (contratante cedido) sufre un cambio de deudor y no lo consiente [➜ Nociones, III, 9.4].
Esta regla general, no está exenta de excepciones establecidas en leyes especiales. Una de ellas afecta precisamente a los contratos de arrendamiento de locales de negocio: según el art. 32.1 LAU, «cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador». En el tráfico comercial, esa cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario se denomina «traspaso»; seguro que has visto cientos de letreros en escaparates con anuncios como «Se traspasa este local».
A cambio de no tener que dar su consentimiento al traspaso, el legislador ofrece al arrendador el derecho a incrementar la renta al nuevo arrendatario en un 20% (art. 32.2 LAU). Por eso, MUFRA reclama a BANCO CAJATRÉS, que ha pactado el traspaso con la arrendataria, las rentas que considera debidas incrementadas en un 20%.
4. ¿Cláusula penal o cláusula penitencial?
Para BANCO CAJATRÉS, la cláusula incorporada en los anexos de 2006 es una cláusula penal ordinaria, sustitutiva de la indemnización por incumplimiento [➜ Nociones, IV, Tema 5, 2.1]. Por ello, considera que puede moderarse, en aplicación de lo dispuesto en el art. 1154 CCiv y cierta jurisprudencia. Pone el acento, para defender esta interpretación, en el empleo de la expresión «indemnizar».
El TS, en cambio, considera que nos encontramos ante una cláusula penitencial, equivalente a las arras penitenciales del art. 1454 CCiv [➜ Nociones, IV, Tema 5, 2.2], en el que se fija un precio al ejercicio de la facultad de desistimiento concedida a uno de los contratantes: «no resulta irrazonable que en un contrato que tiene una duración de treinta años se garantice el pago de la renta durante los diez primeros años y se exija a la arrendataria que quiere salir del contrato con anterioridad el pago de esa penalización». Así entiende que debe ser interpretada la cláusula:
Literalmente, la arrendataria se comprometía «a no rescindir unilateralmente los contratos por voluntad propia durante el plazo de diez años» y, en caso contrario, quedaba obligada «a indemnizar a la arrendadora por las rentas pendientes hasta cumplir dicho plazo». En definitiva, con independencia de las imprecisiones terminológicas, se atribuyó a la arrendataria una facultad de desistimiento anticipado a cambio de pagar el importe equivalente a las rentas pendientes hasta cumplir el plazo de diez años si ponía fin al contrato antes de ese momento.
5. ¿Enriquecimiento sin causa?
BANCO CAJATRÉS alega también que con la interpretación adoptada por el Tribunal Supremo se produce un enriquecimiento sin causa, ya que MUFRA cobra del arrendatario diez años de alquiler, pero puede volver a alquilarlo (y de hecho parece que lo ha hecho) antes de que transcurra ese plazo.
La contestación del Tribunal Supremo te puede servir para entender la institución del enriquecimiento sin causa [➜ Nociones, III, 4.1.C]:
Puesto que la doctrina del enriquecimiento injusto se dirige a corregir adjudicaciones patrimoniales antijurídicas, no puede apreciarse tal cosa por el cumplimiento de lo previsto libremente por las partes en un contrato que no ha sido invalidado y respecto del que la parte demandada, que invoca irregularidades en su otorgamiento, no ha ejercido acción específica alguna mediante reconvención. Por lo dicho, la cantidad exigida según el contrato no carece de causa, lo que constituye uno de los presupuestos requeridos para la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto.
.Como se señala en otro lugar de la STS, cuando se modifica el contrato en 2006, se produce un quid pro quo, un intercambio equilibrado de prestaciones: el arrendador acepta verse obligado a mantener el arrendamiento durante 9 años más que los inicialmente pactados a cambio de garantizarse el cobro de las rentas de los diez primeros años.
ROJ: STS 1230/2018