En un proyecto de ampliación de un club de golf, varias personas «compran los derechos de uso» del golf (lo que vulgarmente se denomina «ser socios de») durante cuarenta años. Los contratos incluían el compromiso de ampliar la pista de golf preexistente (de 8 a 18 hoyos) y construir una casa club con piscina y pistas de pádel. Los contratos se celebran en 2005 y 2006 y se pagan cantidades entre 12.000 y 38.000 €. En 2007, realizada la ampliación de la pista pero no el resto de las instalaciones, la promotora ofrece la recompra de sus derechos a los socios, aunque insiste en que tiene previsto terminar la obra pendiente. En 2014, hartos de esperar, varios socios demandan a la promotora solicitando la resolución del contrato, demanda que es desestimada en las dos instancias y acaba llegando al Tribunal Supremo.
1. Relevancia del incumplimiento
Parece que no hay visos de que las instalaciones se construyan a corto plazo; lo que se discute es si la inexistencia de las mismas constituye un cumplimiento defectuoso suficientemente grave como para justificar la resolución del contrato [➜ Nociones, IV, Tema 3, 2.3].
La STS explica muy claramente la posición del TS acerca de la facultad de resolver los contratos (sea por incumplimiento, sea por cumplimiento defectuoso):
Existe una marcada tendencia doctrinal y jurisprudencial tendente a la conservación del negocio (pacta sunt servanda) ante los incumplimientos de escaso relieve que no llegan a impedir la utilidad perseguida por las partes al contratar, lo que ha llevado a proclamar como máxima la excepcionalidad de la resolución. Abandonada la frecuente alusión al incumplimiento rebelde del deudor, aún presente en sentencias como las de 7 febrero 1983 , 29 abril 1983 , 21 julio 1990 y 11 marzo 1991 , se ha dicho más recientemente que el mismo, para alcanzar efectos resolutorios, ha de ser verdadero, total, absoluto, definitivo, grave, esencial, culpable, deliberado, pertinaz, continuado, duradero, inequívoco, injustificado. Tal exigencia se ha venido produciendo para evitar resoluciones injustas o basadas en retrasos sin importancia; pero en forma alguna cabe olvidar el aspecto subjetivo respecto de la posición del acreedor al que en forma alguna puede imponerse que haya de pasar inexorablemente por un incumplimiento o un cumplimiento notoriamente insuficiente y tardío, según las circunstancias del caso, o defectuoso. En consecuencia, sólo habrá que excluir los incumplimientos de escaso relieve que no alcanzan a impedir la consecución de la finalidad perseguida mediante la contratación.
Pues bien, la aplicación al caso de esta doctrina al caso permite atender la petición resolutoria: es cierto que no hay un aliud pro alio, pues finalmente se cumple la finalidad primordial del contrato, que es disfrutar de un campo de golf, pero las instalaciones prometidas son suficientemente relevantes como para entender que, para los socios, se ha frustrado el fin del contrato.
2. Consecuencias de la resolución
El contrato celebrado es un contrato atípico, mixto de arrendamiento y prestación de servicios y, por lo tanto, de tracto sucesivo, al menos respecto de la prestación de la promotora. Los contratantes le han dado, sin embargo, aspecto de compraventa (compra de derechos de uso, pago inicial del precio total), lo que conduce al TS a tratarlo como contrato de tracto único y aplicar las consecuencias restitutorias de la resolución con eficacia ex tunc [➜ Nociones, IV, Tema 2, 5.1.D]. Entonces:
- La promotora debe devolver íntegramente la totalidad del precio pagado por los socios.
- En aplicación del art. 1303 CCiv (dedicado a la nulidad del contrato, pero que los tribunales suelen emplear también para la resolución), la promotora debe abonar los intereses legales desde que recibió el precio por parte de los demandantes.
- Podría la promotora haber reclamado una compensación parcial por el valor del tiempo de uso del campo de golf de que han disfrutado los socios durante este tiempo, pero parece ser que no lo alega porque nada dice al respecto la STS.
| PREGUNTA |
Imagina que los tribunales hubieran considerado que el incumplimiento no es esencial y, por ello, hubieran desestimado la resolución instada por los socios. ¿Tendrían estos algún otro remedio alternativo? Si necesitas ayuda, lee primero Nociones, IV, Tema 3, 2.3.
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La posibilidad de imponer un cumplimiento in natura consistente en realizar la construcción de lo que falta resulta difícil ejecución.
Tampoco pueden los socios suspender el cumplimiento, ya que han pagado la totalidad del precio.
Por ello, lo lógico sería reclamar una reducción del precio en una cantidad equivalente al demérito de la prestación (acción quanti minoris).
Si se pudieran probar otros daños, algo que no veo fácil, y siempre que se cumpla con los requisitos de los arts. 1101 y 1107 CCiv, podría obtenerse una indemnización complementaria.
ROJ: STS 2166/2019
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