En 2006 dos empresas celebran un contrato de compraventa sobre varias fincas. El precio pactado se divide en un calendario de pagos, al término del cual, según parece, la compraventa se elevará a escritura pública y se entregará la posesión de las fincas. En el acto se paga ya el primer plazo, por 1.328.008 €.
En el contrato se incluye una cláusula de arras penitenciales que tiene el siguiente tenor:
Las partes pactan considerar la cantidad que se entrega por la parte compradora como arras penitenciales, pudiendo rescindirse el contrato por ambas partes en el entendimiento de que si se hace a voluntad de la compradora ésta perderá la totalidad de la cantidad entregada, así como si es a voluntad de la parte vendedora, ésta vendrá obligada a reintegrar a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta en su integridad incrementada en una cantidad igual a la recibida. Asimismo, se conviene que bastará para dar por resuelto el presente contrato de compraventa con así solicitarlo por conducto notarial.
El 4 de septiembre de 2012, cuando ya había pagado un segundo plazo de la compraventa, por el mismo importe que el primero, la compradora se dirige a la vendedora por conducto notarial para notificarle que, en uso del pacto de arras penitenciales, desiste del contrato y le requiere la devolución del importe de este segundo plazo.
La vendedora se opone, lo que obliga a la compradora a acudir a los tribunales. El litigio llega hasta el Tribunal Supremo.
1. ¿Hasta cuándo se puede usar la facultad de desistimiento derivada del pacto de arras penitenciales?
Nadie discuta, porque la cláusula es clara, que nos encontramos ante unas arras penitenciales [➜ Nociones, IV, Tema 5, 2.2].
Normalmente, la facultad de desistimiento establecida en un pacto de arras se utiliza al poco de celebrarse el contrato, hasta el punto de que puede confundirse con un contrato preparatorio, como el de opción: he tenido tiempo de pensármelo y no me interesa seguir adelante con el contrato aun sabiendo que pierdo lo que entregué (o lo devuelvo doblado).
Es lógico pensar que la facultad de desistimiento no puede emplearse cuando ya el contrato está consumado, es decir, cumplido en su totalidad, tanto la entrega del precio como de la cosa vendida. Pero, ¿qué pasa cuándo se ha avanzado solamente un poco en la ejecución del contrato (en el caso, pago de un segundo plazo por el comprador)? ¿Es todavía posible? Así lo resuelve el TS:
En cuanto al momento hasta el que se puede ejercer la facultad de desistimiento -con aplicación de la cláusula que establece la entrega de arras como penitenciales- hay que concluir que se ha de extender hasta la consumación del contrato ya que las partes no han expresado nada distinto y la entrega de los inmuebles a la compradora no se ha producido aún en el momento de interposición de la demanda. Resulta lógico entender que, en caso de que así hubiera sucedido, una vez otorgada la escritura pública, entregada la posesión de las fincas y pagada la totalidad del precio, la facultad de desistimiento desaparece, pero mientras esto no suceda -como es el caso- tal facultad – salvo que otra cosa se hubiera previsto en el contrato- ha de entenderse subsistente.
2. Interpretación de la cláusula
Un argumento empleado por la vendedora es que, si se permite este desistimiento tardío, la cláusula de arras resultaría asimétrica porque, en caso de desistir, la compradora solamente perdería la cantidad entregada como arras, mientras que ella tendría que devolver doblado todo lo pagado por el comprador: en este caso, los dos pagos de un millón y pico. El Tribunal Supremo rechaza esta interpretación:
Esto significa, en una adecuada interpretación contractual, que la parte vendedora, si desiste, deberá entregar lo recibido -que incluye la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales y otros pagos a cuenta- más una cantidad igual a la entregada en concepto de arras penitenciales, lo que equivaldría a la devolución duplicada de las mismas. De ese modo las consecuencias del desistimiento son idénticas para una y otra parte.
3. Intereses moratorios
La vendedora, por las razones explicadas, es condenada a devolver el segundo de los pagos realizados por la comprador por 1.328.008 €.
Además, la compradora se cuida en la demanda de reclamar los intereses moratorios del art. 1108 CCiv [➜ Nociones, IV, Tema 2, 4.2.C]. En este caso, ya que no había intereses moratorios pactados, son los intereses legales.
¿Cuál es el dies a quo de estos intereses, es decir, la fecha desde la que deben contarse? El día en el que el deudor entra en mora: en este caso, el 4 de septiembre de 2012, porque fue cuando la compradora comunicó a la vendedora que desistía del contrato y le requirió la restitución del segundo plazo abonado [➜ Nociones, IV, Tema 2, 1.3].
ROJ: STS 3182/2018