1. La vida por delante
Fernando Fernán Gómez dirige en 1958 «La vida por delante«, una comedia con tanta crítica social como ternura, interpretada por él mismo y Analía Gadé, además de muchos de los clásicos del cine españor (Pepe Isbert, Manuel Alexandre, Rafaela Aparicio…). La película narra las venturas y desventuras de un matrimonio joven de clase media. Y lo hace empleando algunos recursos ciertamente inhabituales en el cine español de la época, como la narración de distintos relatos de un mismo hecho (perspectivismo a lo «Rashomon«) o los apartes del protagonista dirigidos al público (que Woody Allen empleó después con frecuencia). Para el crítico Diego Galán, se trata de «una de las más inteligentes películas del cine español de la década de los cincuenta» (aquí su crítica).
En la escena de la película que me interesa destacar (minuto 33 aprox.; disponible como fragmento en Cervantes Virtual), un agente inmobiliario muestra a la pareja el solar en el que se construirá el piso de sus sueños, les traza con movimientos del lápiz en el aire el plano del piso y les indica que deberán abonar antes de que empiecen las obras una tercera parte del precio. En una venta sobre planos como esta, la promotora va aplicando a la construcción las cantidades que entregan los compradores al adelantar buena parte del precio. Todo va bien si así lo hace, pero si, por mala fe o simple impericia, la construcción no se culmina, los compradores podrán resolver el contrato por incumplimiento, sí, pero la restitución de lo pagado depende de la solvencia de la promotora, que probablemente habrá hipotecado el inmueble y carecerá, por ello, de patrimonio. Contra un piso «dibujado en el aire», como bien se representa en la película, los compradores someten los ahorros de toda una vida al riesgo de insolvencia de la promotora. Afortunadamente, dejando a un lado los defectos de calidad del piso (minutos 43, 53 y 56 aprox), nuestra pareja no sufrió, como otros, la desgracia de quedarse sin piso y sin las cantidades entregadas.
La película se encuentra descatalogada. En Youtube puede encontrarse alguna copia casera como esta.
2. Ley 57/1968
Puede decirse que la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, es la primera norma en la historia del Derecho español orientada a la protección de los consumidores. Los dos primeros párrafos de su Exposición de Motivos explican claramente su función:
Es frecuente en los contratos de cesión de viviendas que la oferta se realice en condiciones especiales, obligando a los cesionarios por el estado de necesidad de alojamiento familiar en que se encuentran a la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante ella.
La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto.
La ley fue derogada en 2015, pero prácticamente todo su contenido se trasladó a la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación. Sus reglas principales son:
- Obliga al promotor inmobiliario a garantizar, mediante seguro o aval bancario, la restitución a los adquirentes de todas las cantidades entregadas, más los intereses legales de las mismas, en caso de que la obra no se termine; se trata, por tanto, de una garantía de constitución obligatoria [➜ Nociones, IV, Tema 4, 2.5]. El texto de la ley es, además, muy tajante en cuanto a que esta restitución puede exigirse tan pronto como se cumpla el plazo pactado para la entrega (ver entrada «Resolución de compraventa de vivienda por retraso en la entrega [STS]«); se facilitan, de esta manera, las condiciones de la resolución contractual [➜ Nociones, IV, Tema 2, 5.1.B].
- Impone que los pagos se realicen en una entidad bancaria donde se lleven de forma independiente las cuentas de cada promoción, de manera que no se desvíe dinero ingresado por los adquirentes para hacer frente a otras deudas del promotor.
- Todo lo anterior debe constar tanto en el contrato como en la publicidad de la promoción inmobiliaria.
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