1. El contrato
El 22 de septiembre de 2007, la promotora de unas viviendas en construcción y los compradores de una de ellas firman un documento privado de compraventa en el que, además del precio y la forma de pago (una pequeña parte, en mensualidades hasta la entrega; y el resto a la entrega de la vivienda), se incluyen las siguientes cláusulas de interés:
- La promotora «deberá entregar al comprador la finca objeto de esta compraventa en una fecha no posterior al mes de septiembre de 2009, siempre que este último estuviere al corriente en sus obligaciones de pago». Se recoge la posibilidad de retrasar un mes la entrega si de dan determinadas circunstancias y se cumplen ciertos trámites de comunicación con la parte compradora.
- Se establece que, una vez terminada la obra, la vendedora comunicará por escrito a los compradores que tienen la finca a su disposición, y los compradores deberán concurrir al otorgamiento de la escritura pública de compraventa en el plazo de treinta días. Para el caso de que los compradores dejasen transcurrir dicho plazo «sin hacerse cargo de las llaves y sin alegar justa causa impeditiva, que además, en ningún caso entrañará perjuicio económico para la Sociedad vendedora, se entenderá que renuncia a todo derecho sobre las fincas, dejando a favor de la Sociedad vendedora en concepto de daños y perjuicios, la tercera parte de las cantidades entregadas hasta la fecha» .
2. Los problemas en la construcción
Al poco de comenzarse las obras de construcción, se detecta un problema en el suelo que obliga a reforzar la cimentación y produce un retraso en la ejecución de la edificación. En septiembre de 2008, la promotora ofrece a los compradores una rebaja en el precio a cambio de un retraso de tres meses en la entrega de la vivienda, modificación que no es aceptada por los compradores.
Finalmente, la promotora obtiene la licencia de primera ocupación el 18 de enero de 2010.
3. Las posiciones de las partes
Los compradores consideran que la promotora ha incumplido el contrato al no entregar la vivienda en septiembre de 2009. Por eso, el 28 de octubre de 2009 notifican a la promotora que resuelven el contrato y requieren la devolución de lo pagado hasta entonces (61.632 €). Ante la negativa de la promotora, acaban interponiendo demanda con idéntico objeto: resolución del contrato y devolución de lo pagado (e intereses).
En paralelo, la promotora sigue actuando como si el contrato estuviera vigente y convoca a los compradores a la notaría para elevar el contrato a escritura pública; como estos no se presentan, les notifican la resolución del contrato por incumplimiento de los compradores. Cuando la promotora es demandada, además de oponerse a la demanda, interpone reconvención con el mismo contenido: resolución del contrato y retención de 16.037 € por la cláusula penal que contenía el contrato.
4. Una STS de Pleno que cambia la jurisprudencia anterior
Como veremos, el caso se cierra con una STS favorable al consumidor que fija una nueva jurisprudencia sobre el retraso en la entrega de viviendas adquiridas sobre planos. Algunos puntos que no llegan a discutirse en casación también añaden interés didáctico a este caso.
1. La sentencia de primera instancia y la moderación de la cláusula penal
La cláusula típica de contratos de compraventa que, en caso de resolución del contrato por incumplimiento del comprador, permite al vendedor quedarse con todo o parte de lo pagado (como la que figuraba en nuestro contrato) contiene unas arras penales [➜ Nociones, IV, Tema 5, 2.2], que, a falta de regulación propia, siguen las reglas de las cláusulas penales.
La sentencia de primera instancia da la razón a la promotora y da por resuelto el contrato por incumplimiento de los compradores; pero acude al art. 1154 CCiv, que permite moderar una cláusula penal cuando el deudor ha cumplido parcialmente sus obligaciones [➜ Nociones, IV, Tema 5, 2.1], para reducir la cantidad que puede retener la promotora a 4.000 euros.
Esta moderación no se vuelve a discutir porque tanto la Audiencia Provincial como el Tribunal Supremo cambian las tornas y consideran que el contrato se ha resuelto por incumplimiento de la promotora, no de los compradores.
2. Resolución por retraso en la entrega: régimen general
¿Un retraso de tres meses y medio en una construcción prevista a dos años vista constituye un incumplimiento suficientemente firme y grave como para justificar la resolución del contrato por parte del acreedor?
La propia STS alude a que, si el caso quedara sujeto al régimen general, habría que acudir a «la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante». Además de ser un retraso moderado, concurren dos datos que los tribunales suelen considerar a la hora de valorar la firmeza del incumplimiento a efectos resolutorios: la correcta y puntual información al acreedor de las circunstancias que afectan al cumplimiento y el carácter fortuito del retraso (al menos, según alegación de la promotora, sobre quien recae la carga de la prueba) [➜ Nociones, IV, Tema 2, 6.3].
3. Resolución por retraso en la entrega: régimen especial
3.1. Aplicación de Ley 57/1968
Frente al régimen general del CCiv, existe un régimen especial de las ventas sobre planos en la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (con posterioridad a la celebración de este contrato, el texto de la ley ha pasado, con pequeñas modificaciones, a la Disposición Adicional primera de la LOE).
El artículo 1 de la Ley 57/1968 define así su ámbito de aplicación material [➜ Nociones, I, 1.2.B]:
Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes…
La promotora no discute que el contrato del caso encaja dentro del supuesto de hecho de la norma.
Como norma más especial que es, sabemos que se aplicará preferentemente al régimen general del CCiv [➜ Nociones, I, 1.2.B.d].
3.2. Interpretación de la Ley 57/1968
El art. 3.1 de la Ley 57/1968 reza así:
Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.
Rectificando una jurisprudencia anterior que descartaba que dicho precepto se aplicara a los casos de retraso en la entrega, el TS opta por una interpretación literal: si no se ha entregado la vivienda a la expiración del plazo, el comprador puede rescindir el contrato.
El único límite que menciona la STS es el de la posibilidad de que el comprador ejercite su derecho de forma abusiva. No se da tal circunstancia en el caso, pero si tienes curiosidad por ver algún otro en el que el TS ha dado la razón a la promotora por comportamiento abusivo del comprador, puedes ver ROJ: STS 1440/2019.
| PREGUNTA |
Según acabamos de ver, el TS considera que el art. 3 .1 de la Ley 57/1968 introduce una diferencia respecto del régimen general del CCiv en cuanto al valor resolutorio del mero retraso.
¿Observas en dicho precepto alguna otra diferencia respecto del régimen general de la responsabilidad contractual establecido en el CCiv?
Pulsa aquí para ver la respuesta.
Además de restituir las cantidades entregadas por el comprador, la promotora debe pagarle los intereses de dichas cantidades. El art. 3.1 fija como tipo de estos intereses el 6 % frente al interés legal que ordena el art. 1108 CCiv; y se devengan desde que las cantidades fueron pagadas por el comprador.Una de las reformas introducidas en este régimen especial al «recolocarlo» en la LOE ha consistido, precisamente, en la eliminación de esta diferencia en el tipo de los intereses; para los contratos posteriores a 2015 será igualmente el interés legal.
4. Aval bancario
Con la finalidad de poner a salvo a los compradores del riesgo de insolvencia de la promotora, la Ley 57/1968 impone a la promotora la constitución de seguro o aval bancario (es decir, fianza) sobre las cantidades ingresadas por los compradores y sus intereses [➜ Nociones, IV, Tema 4, 2.5.B].
En el caso, se había constituido aval bancario con cobertura hasta 30 de septiembre de 2009 (fecha prevista de terminación de las viviendas). En la instancia, el banco alega que la reclamación de los compradores se produce cuando ya había expirado el plazo de duración del aval. El argumento es rechazado por dos razones:
- Sería absurdo que el aval se extinguiera en septiembre de 2019 que es justamente el momento en el que se presenta el riesgo a cubrir por el aval, que es el de que no se entregue la vivienda en plazo.
- El régimen de esta garantía establecido por la Ley 57/1968 es de Derecho imperativo (art. 7) [➜ Nociones, I, 1.3.B] y consiste en que la institución garante debe «garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual… para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido».
ROJ: STS 429/2015
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