Viviendas de protección oficial: Derecho y cine español de los 50 y 60

1. La legislación sobre viviendas de protección oficial (VPO)

En 1911 y 1921 se aprueban las primeras leyes españolas sobre viviendas protegidas, denominadas entonces, «casas baratas».

La Exposición de motivos del RD por el que se promovía la segunda de estas leyes se inicia con un párrafo que, con escasos retoques, tendría perfecta vigencia en nuestros días:

De los problemas sociales que en la vida actual se plantean con caracteres de generalidad, ninguno presenta interés tan primordial como el de la vivienda, pues la habitación es el complemento de la efectividad del derecho a la vida, inherente a la personalidad humana, base inmediata de todos los derechos fundamentales del hombre, y elemento esencial para la afirmación de las instituciones familiares, que reconocen su más firme asiento en el hogar doméstico.

Las películas que luego se reseñan exponen situaciones sujetas a la Ley sobre protección de «viviendas de renta limitada» de 1954 (refundida en 1963 por el Decreto 2131/1963, que introduce la denominación «viviendas de protección oficial»).

En la actualidad, el régimen estatal vigente se contiene en el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial, acompañado de una nutrida y cambiante regulación administrativa. Al asumir las Comunidades Autónomas las competencias sobre vivienda, han ido estableciendo regulaciones especiales de carácter territorial.

Dejando a un lado algunas particularidades históricas o regionales, la regulación de las VPO obedece al siguiente esquema común:

1. La iniciativa suele ser pública. La construcción y promoción se lleva a cabo generalmente por el sector privado, que cuenta con ventajas ofrecidas por la Administración: suelo, subvenciones, ventajas fiscales, etc.
2. Como, además, las calidades son básicas, los precios, reglamentados administrativamente, son inferiores a los del mercado. Las buenas condiciones económicas suelen dar lugar a un exceso de demanda, por lo que debe establecerse un proceso administrativo de adjudicación (en alquiler o en compraventa), en el que los adjudicatarios deben acreditar la escasez de sus recursos; no es raro que la adjudicación acabe realizándose por sorteo.
3. La posterior reventa o alquiler está limitada en cuanto a las condiciones en que es posible y, sobre todo, el precio que puede pactarse. Pasado el tiempo y cumplidas ciertas condiciones, una VPO puede «descalificarse» y someterse al régimen común de la «vivienda libre». Quizás te preguntes qué pasa con un contrato de compraventa o arrendamiento en el que se pacta un precio superior al permitido (fraude nada inhabitual, como se recoge en este vídeo reportaje). El contrato se opondría a la ley, pero no hay que olvidar que el art. 6.3 CCiv dice que «los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención» y precisamente la legislación sobre VPO establece sanciones administrativas para casos de sobreprecio. Por ello, si la normativa aplicable se limita a establecer estas sanciones, como ocurre con la compraventa de VPO sometida a la normativa estatal, el Tribunal Supremo ha dicho que la venta por encima del precio permitido no adolece de nulidad, total o parcial, sino que da lugar exclusivamente a las correspondientes sanciones administrativas (ROJ: STS 8200/2007). En cambio, como la LAU establece expresamente la nulidad del sobreprecio en arrendamientos de VPO (sin perjuicio de las sanciones administrativas), el TS ha considerado que hay una nulidad parcial, que permite al arrendatario reducir la renta hasta el máximo permitido (ROJ: STS 2024/2011).

2. Las viviendas de protección oficial en el cine español de los 50 y 60

1.1. Introducción

En las décadas de los cincuenta y los sesenta del pasado siglo y como consecuencia, sobre todo, de una emigración en masa, se produce una explosión en la demanda de viviendas en las principales ciudades españolas. Con frecuencia, el cine español de la época, muy influenciado por el neorrealismo italiano, emplea la escasez de vivienda asequible como motivo principal; así, por ejemplo, en «El pisito» (1959) o «La vida por delante» (1959). También lo hacen los tres filmes que siguen, que tratan de uno de los paliativos clásicos en las crisis habitacionales: las viviendas de protección oficial.

1.2. «Ocharcoaga»

El documental

Este documental de 1961 constituye el primer trabajo del curioso director barcelonés Jordi Grau, que se movió posteriormente entre el cine experimental, el de terror y el de «destape». Es un documental propagandístico, realizado a mayor gloria del régimen franquista y dicen que dirigido a su visionado por el propio Franco (info), aunque el director muestra entre líneas cierta distancia crítica. Bien rodado en color, constituye un precioso testimonio de la emigración masiva y el chabolismo que corrieron paralelos con la explosión industrial vizcaína. La construcción a marchas forzadas de un barrio obrero de viviendas protegidas, promovido por el Instituto de la Vivienda, se presenta como la manera de permitir el acceso a la vivienda de la creciente clase obrera emigrante («los hombres de más en Galicia o Extremadura», en expresión del documental). Puede contrastarse con documentales recientes sobre el mismo barrio como este o este).

De Ocharcoaga a Torrevieja: el incumplimiento de las condiciones del arrendamiento por parte del inquilino [STS]

Los arrendamientos en viviendas de protección oficial están sujetos a las condiciones específicas de la promoción, la legislación sobre viviendas de protección oficial y la legislación arrendaticia general. Esta última fija un conjunto de deberes del arrendatario cuyo incumplimiento permite al arrendador resolver el contrato (actualmente, art. 17 LAU). Entre estos deberes se encuentra el de no ceder el uso de la vivienda a tercero (incluso aunque sea un pariente cercano) sin consentimiento del arrendador. De esta manera, el arrendamiento se configura, del lado del arrendatario, como una relación intuitu personae. Este carácter todavía se refuerza más en arrendamientos concedidos en condiciones especialmente beneficiosas justificadas por la situación del arrendatario, como ocurre con los arrendamientos de viviendas de protección oficial.

Los hechos del caso permiten algunos comentarios:

• MARCELINO es el inicial titular del contrato de arrendamiento, celebrado en los años sesenta y, por lo tanto, regulado por la LAU de 1964 y no por la de 1994, que, con algunas excepciones, no tiene efectos retroactivos; recuerda la importancia de atender al ámbito de aplicación temporal de las leyes [➜ Nociones, I, 1.2.C].
• A la muerte de MARCELINO la LAU permite que se subroguen en el contrato sus familiares, en este caso, su hijo ARSENIO. ARSENIO casa con MARTINA, con la que tiene dos hijas.
• En 1989 ARSENIO y MARTINA se separan y luego divorcian. En el procedimiento, se atribuye a la mujer el uso de la vivienda, lo que también permite la ley.
• MARTINA vive durante un tiempo, primero con sus dos hijas y luego con una de ellas y el marido de esta. En un momento determinado, MARTINA contrae nuevo matrimonio y se va a vivir y trabajar, al menos durante dos años, a Torrevieja (Alicante).
• El TS (ROJ: STS 7893/2011) confirma que, al irse MARTINA de la vivienda, se había producido una cesión ilegal y clandestina del arrendamiento a favor de su hija y yerno, y que, por ello, la propiedad podía resolver el contrato. Por cierto, el arrendador es el Organismo Autónomo Local «Viviendas Municipales de Bilbao», al que debieron de transferirse en algún momento las viviendas de Ocharcoaga.

1.3. «El verdugo»

En el centro de la película, como motivo que lleva al protagonista a aceptar el indeseado empleo de verdugo, se encuentra la asignación de una vivienda de protección oficial en construcción, aquí promovida por una mutualidad de funcionarios. Como hemos visto, una de las características de las viviendas de protección oficial es que no se ofrecen en el mercado libre sino que se adjudican de acuerdo con ciertas preferencias y, en caso de igualdad, por sorteo. La trama de la vivienda comienza en el minuto 35.33, con la visita a la vivienda todavía sin tabiques, y alcanza su cénit en la escena en la que las dos familias a las que erróneamente se ha adjudicado la misma vivienda exponen sus argumentos ante el gestor de la promoción.

1.4. «El inquilino»

Aunque destaca la valentía de presentar abiertamente una crítica social, los valores cinematográficos de «El inquilino» (1957) son inferiores a los de «El verdugo» o, incluso, a los de «Surcos» (1951), del mismo José Antonio Nieves Conde. En cambio, la película tiene un doble interés histórico. En primer lugar, muestra muy gráficamente la crisis de la vivienda en la época y la emergencia de las primeras operaciones inmobiliarias especulativas. En segundo lugar, ejemplifica el papel de la censura franquista, que obliga a introducir una advertencia inicial y un nuevo final feliz (min. 1.30.52), a cual más descacharrante.

La película reúne también un buen número de «escenas jurídicas», además de las que ahora destacaré sobre viviendas de protección oficial: el funcionamiento de un consejo de administración (min. 22.49), las cínicas explicaciones de un prestamista sobre garantías de un préstamo (min. 45.36) o las condiciones de seguridad laboral (y de viandantes) en una obra (min. 35.10 o 40.13), que no pasarían el filtro más elemental de la actual normativa sobre prevención de riesgos laborales.

En el minuto 50.00 se presenta a la pareja protagonista lo que parece ser una oportunidad de conseguir una vivienda de protección oficial. Sus ilusiones se desvanecen, sin embargo, en una escena que representa, de forma caricaturesca, el burocrático proceso de solicitud y las escasas oportunidades de éxito ante la avalancha de peticionarios.

En el final alternativo impuesto por la censura (min. 1.32.55), los protagonistas encuentran lo que parece ser un piso de protección oficial en un barrio obrero de nueva construcción calcado al que protagoniza el documental «Ocharcoaga».

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