Juan Miguel y Nicolasa (arrendatarios) celebran el 2 de diciembre de 2009 un contrato de arrendamiento con opción de compra con Alberto y Raimunda (arrendadores).
En el contrato se incluye la siguiente cláusula:
«En este caso [si no se ejercita la opción de compra] y como pacto expreso de la parte concedente le devolvería a la parte optante el importe de 35.000€ que entregó en concepto de prima de opción de compra y 36.000€ en concepto de bonificación de 1500€ por 24 meses de renta que harían un total de 71.000€, siempre y cuando los desperfectos del inmueble no superen los siete mil euros de fianza, en cuyo caso se descontarían del importe a devolver. Siendo así la parte optante daría a la parte concedente un plazo de 3 años para devolver estas cantidades».
Los arrendatarios reclaman a los arrendadores la cantidad resultante de restar a 71.000 euros las mensualidades que no han satisfecho (2.000 euros mensuales), que asciende a 59.000 euros). Sin embargo los arrendadores se oponen y reconvienen reclamando el importe de las deudas devengadas y no satisfechas y solicitando la nulidad de la cláusula por desnaturalizar el negocio y entrar en contradicción con otras cláusulas del contrato.
1. Interpretación de la cláusula. La voluntad común de las partes
La Sala dice que
“La única interpretación razonable que puede obtenerse de dicha estipulación es que, ante un contrato de arrendamiento en que la renta mensual se elevaba a 3.500 euros, se aceptaba comúnmente por las partes que una parte de dicho importe -1.500 euros mensuales- se satisfacía exclusivamente como adelanto de precio para el caso de que se ejercitara la opción, siendo en realidad de 2.000 euros la renta mensual pactada. Además, la previsión contractual fue que si no se ejercitaba el derecho de opción en el plazo de dos años -por el que se concedía el derecho- la prima pagada sería devuelta a los arrendatarios-optantes”. [Nociones II, 4.2.A]
Se estima la demanda, por lo que se condena a los arrendadores a satisfacer a los arrendatarios la cantidad de 71.000 euros y, asimismo, se estima en parte la reconvención, condenando a los arrendatarios al pago de las rentas adeudadas durante el tiempo que haya estado vigente el arrendamiento.
STS 5/3/2020 Roj: STS 704/2020