OTILIA y JOSÉ ÁNGEL compran en 2006, en documento privado, una vivienda en construcción, a entregar en 2008. En cumplimiento de lo pactado, realizan varios pagos por valor de 47.187 €. Como en tantas promociones inmobiliarias de la época, la crisis económica de 2008 da al traste con todo, la promotora entra en concurso y las obras quedan sin terminar. En 2017, OTILIA y JOSÉ ÁNGEL demandan a CAJA ESPAÑA.
1. La garantía legal de los compradores de viviendas en construcción
Como sabemos, ante algunos contratos con elevado riesgo de incumplimiento y/o insolvencia, el legislador opta por imponer el establecimiento de determinadas garantías, sobre todo cuando hay consumidores afectados [➜ Nociones, IV, Tema 4, 2.5].
La compra de vivenda «sobre planos» en un contrato de alto riesgo para el comprador: puede ocurrir que pague todo o parte del precio de la vivienda y se quede sin nada porque la promotora fracase y sus acreedores ejecuten todo su patrimonio, incluido el solar y lo construido. Por eso, el legislador aprobó en 1968 la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que después pasó a integrarse, en dos fases y con pequeños cambios, en la Disposición Adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). En lo esencial, la regulación impone al promotor el deber de contratar un aval bancario o una póliza de seguro que harán frente a la devolución de las cantidades anticipadas por el comprador en caso de que no se termine la construcción en plazo. La jurisprudencia ha reforzado el amparo de esta normativa al extender la responsabilidad al banco no avalista que recibe los pagos de los compradores sin ocuparse de mantenerlos en cuenta aparte ni de exigir la aludida garantía: tal parece ser el caso de CAJA ESPAÑA en esta promoción inmobiliaria.
2. Intereses remuneratorios
Tanto la Ley 57/1968 como la LOE reconocen al comprador el derecho a recibir, en caso de que no se termine la construcción, las cantidades abonadas y ciertos intereses (6% hasta la publicación de la LOE y los intereses legales desde entonces).
El TS ha considerado que estos intereses tienen carácter remuneratorio y no moratorio:
«Estos intereses tienen el carácter de obligación pecuniaria y de carácter accesorio respecto de la obligación principal de restitución del capital anticipado, como contraprestación o remuneración por el disfrute o disponibilidad de estos capitales por el promotor durante el tiempo que media entre su entrega inicial y su devolución, de forma análoga a lo que sucede con las sumas que se pagan por el préstamo de dinero ( art. 1755 CC) o, de forma más próxima al caso por tener también un origen legal y no convencional, con el aplazamiento del pago del precio de un bien productivo ( art. 1501, nº 2 CC), o con la obligación de restitución del precio con sus intereses en caso de nulidad del contrato ( art. 1303 CC)».
La primera consecuencia que tiene la consideración de estos intereses como remuneratorios afecta a su «dies a quo«: la jurisprudencia (confirmada por el legislador en 2015) considera que los intereses se devengan desde que el comprador hizo el pago -como si hubiera prestado dinero a la promotora- y no desde el incumplimiento por falta de entrega de la vivienda.
La segunda consecuencia se presenta en el apartado 4: es posible reclamar anatocismo.
3. Intereses moratorios
Desde la puesta en mora de CAJA ESPAÑA -que parece que se produce con la presentación de la demanda»-, el art. 1108 CCiv permite reclamar los intereses moratorios de lo adeudado, que son los legales, ya que no ha habido pacto al respecto [➜ Nociones, IV, Tema 2, 4.2.C]. Como ya se están reclamando los intereses legales desde el pago de los anticipos, el abogado de los compradores podría haber pensado que no era necesario diferenciar y que, a fin de cuentas, se iban a aplicar los intereses legales desde aquellos pagos hasta la sentencia. Si, por ejemplo, se hubieran pactado o establecido unos intereses moratorios más elevados, lo que procedería es reclamar los intereses legales (remuneratorios) desde los anticipos y modificarlos por los moratorios desde la demanda, pero ¿tiene sentido hacer la distinción cuando los intereses son iguales?
Pues sí. El abogado de los compradores observa que, siendo el tipo uniforme -el de los intereses legales-, hasta la demanda los intereses son remuneratorios, lo que le hace dirigir la mirada al artículo siguiente, el 1109.
4. Anatocismo
El primer párrafo del art. 1109 CCiv dice: «Los intereses vencidos devengan el interés legal desde que son judicialmente reclamados, aunque la obligación haya guardado silencio sobre este punto». O sea que se pueden reclamar intereses moratorios de los intereses remuneratorios vencidos, figura que recibe en nombre de anatocismo [➜ Nociones, IV, Tema 2, 4.2.C].
Entonces, en lugar de reclamar 47.187 € más los intereses legales de esa cantidad desde que fue entregada por los compradores, el abogado demandante opta por un suplico mejor: 47.187 + 20.449 (los intereses legales remuneratorios de la LOE, calculados desde que los compradores pagaron los anticipos hasta la interposición de la demanda) + los intereses legales moratorios desde la demanda de la cantidad que suman las dos partidas anteriores (67.636). La diferencia, entonces, reside en que esos 20.449 € van a devengar intereses legales desde la demanda, intereses a los que se aplican intereses, es decir, anatocismo.
El TS se plantea la posibilidad de apartar la aplicación del art. 1109 CCiv en caso de que la regulación de la Ley 57/1968 y LOE contenga una regla especial que, directa o indirectamente, excluya el anatocismo. En ese caso, como sabemos y explica la STS, el principio de especialidad impediría la aplicación de la norma más general, que es el CCiv [➜ Nociones, I, 1.2.B.d.d2]. Contra la opinión de la SAP, el TS entiende que la regulación especial no se ocupa del anatocismo y, por ello, deja vía libre a la aplicación del art. 1109 CCiv.
5. Intereses procesales
La demanda también reclama, pese a tratarse de una regla que se aplica de oficio, que desde la sentencia se apliquen a la cantidad que resulte adeudada los intereses del art. 576 LEC, llamados intereses procesales o por mora procesal [➜ Nociones, IV, Tema 2, 4.2.C]. Con la sentencia, se suman los 67.636 € reclamados más los intereses legales desde la demanda hasta la sentencia, y al resultado se le aplican los intereses legales más dos puntos hasta que se produzca el pago.
ROJ: STS 3766/2021