ONÉSIMO y FINQUES LA GARRIGA S.L. firmaron un documento privado en fecha 3 de julio de 2002, en el cual, tras exponer que el primero era propietario de determinadas fincas cuyo suelo estaba calificado como urbanizable, acordaron que ONÉSIMO aceptaba la oferta económica realizada por la sociedad y se comprometía a ceder los terrenos a favor de una sociedad nueva que se crearía posteriormente, de la que podría formar parte ONÉSIMO si estaba interesado en ello, a cambio de determinadas parcelas, obra edificada y dinero metálico.
Con fecha 3 de marzo de 2003, FINQUES LA GARRIGA S.L. interpuso demanda de juicio ordinario, por la que solicitaba que se dictara sentencia por la cual se declarara la vigencia de la oferta económica aceptada por las partes y del contrato de permuta suscrito en fecha 3 de julio de 2002, condenando a ONÉSIMO al cumplimiento del mismo y a su elevación a público y, para el caso de que se considerara resuelto el contrato, se condenara al demandado al pago de doscientos setenta mil cincuenta euros con sesenta y un céntimos, más el importe entregado a aquél por la mercantil actora, que asciende a la cantidad de sesenta mil ciento un euros, y la de seiscientos un mil doce euros con diez céntimos en concepto de lucro cesante.
ONÉSIMO se opone alegando, entre otros motivos, que estamos ante unos tratos preliminares o acuerdo de intenciones, que no generan obligaciones. El TS entiende que estamos ante un precontrato.
1. Características del Precontrato
El acuerdo de fecha 3 de julio de 2002, que se titula como contrato, en el cual ambas se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para obligarse y contratar y dicen que «firman el presente contrato», no puede considerarse como un mero acuerdo de intenciones sino que se trata de un verdadero precontrato (Nociones de contratos, tema 3.3) . En el texto de esta Sentencia, se cita la sentencia de esta Sala de 13 de octubre de 2005 y se afirma que:
“el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o «pactum de contrahendo» bilateral de compraventa tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes.”
No estamos pues ante unos Tratos Preliminares, como pretende D. Onésimo, y el Tribunal señala las principales diferencias de éstos y el Precontrato:.
“Supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos, como dice la Sentencia de 3 de junio de 1988 , en los que las partes, a partir de acuerdos vinculantes, tratan de configurar esos elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos, sin más secuelas que las que pudieran resultar de la aplicación del artículo 1902 CC caso de abrupta e injustificada separación de la fase prenegocial, según establecen entre otras las Sentencias de 26 de febrero y 19 de julio de 1994 y 16 de diciembre de 1999 . No obsta a esta calificación que no hayan quedado determinados los elementos instrumentales o complementarios del mismo, cuando es perfectamente posible hacerlo en un momento posterior…”
2. Posibilidad de sustituir la voluntad negocial por el Tribunal
El Tribunal confirma las Sentencias de las anteriores instancias por las que se acordó condenar a D. Onésimo a prestar su consentimiento para la celebración del contrato de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura conforme a lo que ambas partes pactaron en el precontrato firmado el 3 de julio de 2003 y demás documentos complementarios, haciéndose la advertencia de que en el caso de que no se emitiese la voluntad para la perfección del negocio señalado, la misma podrá ser sustituida por decisión de este tribunal.
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