PROMOESTE CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES SL (PROMOESTE) suscribe el 23 de mayo de 2007 contrato de compraventa con PROMOCIONES CISNEROS BARRAGÁN S.L (PROMOCIONES CISNEROS) por el que ésta vende a la primera una finca urbana. En el contrato figura la condición de que tiene que formalizarse ante Notario el convenio urbanístico y permuta que PROMOCIONES CISNEROS había suscrito previamente con el Ayuntamiento y que PROMOESTE, a su vez, pueda edificar 3.387,79 metros cuadrados, añadiendo que el plazo de pendencia de esta obligación finaliza el 1 de noviembre de 2007, de forma que si al transcurrir el plazo no se dan estas condiciones el contrato no tendrá eficacia alguna, sin perjuicio de la posibilidad de negociar una ampliación del plazo, reembolsando automáticamente la parte vendedora la cantidad recibida en concepto de señal. En caso de que no se produzca el reembolso automático de la señal quedará obligada a entregar la cantidad de 156.190 euros.
Las partes de común acuerdo, pactan una prórroga del cumplimiento del contrato hasta el 31 de marzo de 2008. El 30 de octubre de 2007 el Pleno del Ayuntamiento aprueba el proyecto de reparcelación e inscribe en el Registro de la Propiedad el 28 de febrero de 2008. A partir de ese momento es ya posible la permuta entre el Ayuntamiento y PROMOCIONES CISNEROS. Ocho días después del término pactado, la vendedora requiere a la compradora para el otorgamiento de la escritura de compraventa.
PROMOESTE interpone demanda contra PROMOCIONES CISNEROS solicitando la declaración de ineficacia e imperfección del contrato suscrito entre las partes por incumplimiento de las condiciones suspensivas, además interesa la condena a la demandada a reembolsar la cantidad entregada en concepto de señal, además de la cantidad de 156.190 euros por incumplir la obligación de reembolso automático de la señal entregada y los intereses moratorios desde el 4 de abril de 2008.
1. Condición suspensiva y condición resolutoria
«La doctrina define la condición suspensiva como aquella de la que depende que se produzcan los efectos del negocio ( art 1114 CCiv ), mientras que la resolutoria es aquella de la que depende la extinción de los efectos del negocio, es decir, la resolución ( art 1113 CCiv ). Por tanto, en la condición suspensiva, mientras esta se produce, solo concurre una expectativa de la producción de los efectos del negocio, por lo que el acreedor solo puede ejercitar las acciones procedentes para la conservación de su derecho ( art 1121.1 CCiv )»
No se admite por la Sala el razonamiento de la entidad actora pues el clausulado del contrato afirma que la cantidad entregada en concepto de señal responde a unas arras confirmatorias, y que son a cuenta del precio, por lo que la propia entidad actora está reconociendo la eficacia del contrato y que ya habría cumplido parte de su obligación principal. La propia pretensión de la actora de condena a abonar una cantidad por la entidad demandada por haber incumplido el contrato, resulta totalmente incompatible con la existencia de una condición suspensiva. Estamos pues, antes una condición resolutoria, concretamente, una condición resolutoria negativa regulada en el art
1118 CCiv
[Nociones III, 7.10.A]. No cabe, en consecuencia hablar de «imperfección» del contrato, ya que la propia entidad recurrente se contradice y parte de la base de que el contrato se perfeccionó.
Al tratarse, pues, de condición resolutoria hay que comprobar si se cumple o no la condición y, en eses sentido, el TS teniendo en cuenta la prórroga que pactaron las partes y que el periodo de tiempo transcurrido desde la terminación del plazo pactado era muy escaso (únicamente 8 días), entiende que no puede ser motivador de la resolución contractual, pues además, el retraso no se produjo por causa imputable a la parte recurrida que, en la fecha pactada estaba en condiciones otorgar el contrato. El contrato, pues, está vigente y no hay obligación de devolver la señal.
2. Cláusula penal
La obligación de la vendedora de pagar 156.190 € en el caso de incumplir la obligación de reembolso automático es una cláusula penal incorporada al contrato. Sin embargo, al no apreciarse el incumplimiento, tampoco puede hacerse efectiva la misma.
STS 28/06/20012, Roj: STS 6212/2012
