La comunidad de propietarios de un edificio demanda al arquitecto del mismo debido a unos importantes defectos constructivos que se habían presentado en el inmueble. La demanda se interpone antes de que hayan transcurrido diez años desde la recepción de la obra y dos años y pico después de que se hubieran descubierto y peritado los defectos. El arquitecto demandado alega prescripción.
1. Defectos en edificaciones; plazos de prescripción y plazos de garantía
El art. 17 LOE condiciona el régimen de responsabilidad objetiva del promotor y cuasiobjetiva del resto de los agentes de la construcción [Nociones, IV, 3.3.A.e] a que los defectos se presenten en determinados plazos a contar desde la recepción de la obra (un año para los defectos de acabado, tres para los que afecten a la habitabilidad del edificio y diez para los que pueden causar la ruina de edificio). Por otra parte, el art. 18.1 de la misma ley dispone que «las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños…». La existencia de estos dos plazos, de garantía y de prescripción [Nociones, IV, 3.3.A.a], facilita las confusiones como la que sufrió la propia AP, que desestimó la excepción de prescripción.
EL TS casa la sentencia porque se trata de dos plazos independientes: el vicio debe presentarse dentro del plazo de garantía (10 años en este caso) y, además, la acción debe interponerse antes de que transcurran dos años desde que el vicio o defecto se evidencie.
ROJ: STS 3127/2016