Melisa formaliza una escritura de compraventa de un local con subrogación en préstamo hipotecario con Intermobiliaria SA y Bankinter SA, en cuya cláusula séptima se incluye lo siguiente:
«La parte compradora declara conocer y aceptar la situación y estado físico, jurídico y urbanístico actuales de la finca que se transmite, circunstancias que la parte compradora acepta con entera indemnidad para la entidad vendedora.
La parte compradora renuncia a cualquier reclamación por vicios ocultos o manifiestos de la propia finca, referidos a una falta, defecto o vicio de su construcción, instalaciones y servicios, como por su situación urbanística.
La finca se transmite como cuerpo cierto, delimitado por los linderos que lo concretan y lo determinan; en consecuencia, las partes contratantes renuncian desde ahora en lo menester a las acciones que pudieran corresponderles, en los casos en que hubiera diferencia en más o en menos, entre la realidad física y la superficie registral».
El local sufre una ilegalidad urbanística. Melisa pretende dejar sin efecto el contrato celebrado.
1. Vicio del consentimiento. Dolo
Melisa alega la existencia de un dolo negativo por omisión (art. 1269 CCiv) ya que la parte vendedora conocía la ilegalidad urbanística del local comercial y no lo puso en su conocimiento. Dado que el local se vendió por un precio muy inferior al de mercado y en el momento en que se celebró la compraventa el Ayuntamiento consideraba legalizable toda la superficie del local (aunque luego cambiara de opinión), no se considera acreditado el dolo [Nociones II, 6.3].
2. Vicio del consentimiento. Error
Defiende, asimismo, la recurrente, que la ilegalidad urbanística del local transmitido, es ignorada por ella, y esto constituye causa de anulabilidad del contrato por error vicio [Nociones II, 6.3], ya que el error es esencia y es excusable (arts. 1261.1, 1265 y 1300 CCiv). La Sala, sin embargo, considera que ha quedado acreditado que sabía lo que estaba firmando y no existía ese desconocimiento que pretende.
3. Resolución del contrato (aliud pro alio)
El hecho de que la mayor parte de la superficie del local esté fuera de planeamiento y no exista posibilidad de obtener licencia constituye un verdadero incumplimiento contractual por inhabilidad del local para el uso comercial que se pretende. La Sala entiende que esta circunstancia no impide totalmente su uso, si bien lo permite con menor extensión (arts 1101 y 1124 CCiv). Puesto que no se acredita la actividad a la que tenía prevista destinar el local, no es posible comprobar que el uso del local no se corresponde con las previsiones del comprador y no procede la resolución del contrato [Nociones IV, II].
4. Nulidad de la cláusula de renuncia y/o exoneración de responsabilidad en contratos de compraventa. Cláusula abusiva
Se alega la abusividad de la cláusula séptima del contrato (arts. 82, 86 y 88 LGDCU) [Nociones II, 3.4.C.b] que, según alega la adquirente, no fue negociada individualmente. Sin embargo, no estamos ante un contrato de adhesión ni un contrato en base a condiciones generales, sino que se trata de una compraventa individualizada, con la subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba la finca adquirida y ha quedado acreditado que ella sabía lo que estaba firmando, por lo que no cabe apreciar el carácter abusivo que se pretende. Además, en la mencionada cláusula se declaraba que se conocía el estado urbanístico de la finca, por lo que si incurrió en error sobre ese extremo, solo a ella cabe imputarlo.
STS 14/9/2018, Roj: STS 3103/2018