Dña Genoveva, en nombre y representación de sus padres, vende una finca a LIDEL SUPERMERCADOS, SAU, que pretende poner allí un centro comercial. En el documento figura una cláusula penal por importe de 300.000 euros para el caso de que cualquiera de las partes incumpla de forma injustificada cualquiera de las obligaciones asumidas en el contrato. LIDEL, paga una parte del precio pero llegada la fecha en que hay que satisfacer el resto, no lo hace. Dña GENOVEVA interpone demanda reclamando la elevación a público del contrato de compraventa y el pago del importe del precio que resta por pagar.
LIDEL se opone y reconviene alegando que en el documento suscrito figura que el solar se vende “libre de cargas” y, sin embargo, existe una torre eléctrica y un tendido eléctrico que debe desmantelarse y soterrarse para poder destinar el local al fin pretendido, lo que justifica la aplicación de la cláusula penal.
El problema se centra en la interpretación de la expresión “libre de cargas”, ya que en el contrato no se hace ninguna referencia expresa al desmantelamiento de la torre de electricidad.
1.- Elementos de la interpretación y eficacia del contrato
En la Sentencia se realiza una síntesis de los principales criterios interpretativos
[Nociones II, 4.2] que deben seguirse en el ámbito de la contratación:1) El principio rector de la labor interpretativa es la búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida de las partes.
2) Se resalta el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual (arts.
1284, 1289 y
1258 CCiv, respectivamente) y afirma:
“En relación a la conservación del contrato debe señalarse que se ha puntualizado su función interpretativa tras el reconocimiento de esta regla no sólo como un criterio de interpretación, sino también como un auténtico principio general del Derecho; [ STS (Pleno) de 15 de enero de 2013 (número 827/2012 )]. Destacándose su alcance general, como canon hermenéutico de la totalidad del contrato, con proyección en el tratamiento de la eficacia contractual que se derive (…)
(…) la conservación de los contratos se erige como un auténtico principio informador de nuestro sistema jurídico que comporta, entre otros extremos, el dar una respuesta adecuada a las vicisitudes que presenta la dinámica contractual desde la preferencia y articulación de los mecanismos que anidan en la validez estructural del contrato y su consiguiente eficacia funcional, facilitando el tráfico patrimonial y su seguridad jurídica».
3) La sentencia estima el recurso de casación aplicando el elemento interpretativo previsto en el art.
1282 CCiv en el que se tienen en cuenta los actos de las partes. Y es que el hecho de que en varios borradores del contrato se contemplase la obligación de desmantelamiento de la torre y no se hubiese incluido en la redacción definitiva, revela que la parte vendedora no asumió esta obligación que, en consecuencia, debe correr de cuenta de la parte compradora.
Se casa y anula la sentencia de la Audiencia y se confirma la del Juzgado de Primera Instancia, por la que se declaraba resuelto el contrato por incumplimiento de la demandada y la condenaba al pago de los 300.000 euros.
