MARTINSA FEDESA vende a BALTASAR una vivienda. En la fecha prevista para la entrega la vivienda no está concluida tal como se anuncia en la oferta publicitaria, pues debía estar junto a un campo de golf de dieciocho hoyos y enlazar con la autopista, además, en el folleto publicitario se ofrecían «viviendas de altura» y la que compró BALTASAR está más baja que la acera, por lo que ha pasado a ser un semisótano.
BALTASAR comunica su negativa a otorgar escritura pública por Burofax y MARTINSA ejercita una acción de cumplimiento de contrato reclamándole el pago pendiente del precio y los gastos generados de comunidad y garaje. BALTASAR reconviene por considerar que quien ha incumplido es la constructora y solicita la resolución del contrato.
1. El valor de la publicidad en el contrato. Incumplimiento esencial
La Sentencia declara el valor contractual de lo ofertado publicitariamente de acuerdo con la normativa protectora de los consumidores (art. 61 LGDCU) [Nociones de contratos, tema 2. 1, 2, B)] y, a diferencia de lo que hace la Sentencia de apelación, que aprecia un incumplimiento parcial que permite una rebaja en el precio de venta, considera que se trata de un incumplimiento esencial que frustra la finalidad del contrato de compraventa, pues el comprador adquirió una vivienda que no se encontraba junto al campo de golf ofrecido, no tenía las vías de comunicación proyectadas, ni era la urbanización ofrecida.
Todos estos compromisos contraídos en el contrato a través de la oferta publicitaria, fueron incumplidos y dicha transgresión debe calificarse de sustancial pues afectaba a circunstancias esenciales y definidoras del objeto contractual (arts 1254, 1256 y 1258 del CC). Por lo que se casa la sentencia apelada y se asume la de primera instancia que declaraba la resolución del contrato de compraventa y la devolución a Baltasar de las cantidades entregadas a cuenta.
STS 20/11/2017, Roj: STS 4062/2017