ELISA, a través de su mandatario, CARMELO, estaba interesada en adquirir varias fincas propiedad de JESÚS MIGUEL y VIOLETA. Tras las primeras negociaciones, CARMELO elaboró un borrador de contrato que consignaba la fecha de 27 de abril de 2007 y en el que se fijaba el precio de compra en 2.013.390 €, que fue remitido por fax a JESÚS MIGUEL y VIOLETA el 23 de abril. El 24 de abril a las 17,37 horas, los vendedores contestaron remitiendo un fax con carátula “contrato de compraventa” en el que figuraba la fecha 25 de abril, se mantenía el precio, se cambiaban alguna de las condiciones del contrato (fecha de formalización de la escritura pública, fecha de pago de los plazos…) y se preveía que a la firma del contrato se pagaría la cantidad de 150.000€ mediante cheque bancario.
La tarde del 25 de abril, CARMELO llamó a JESÚS MIGUEL para informarle de que estaban en situación de firmar el contrato al día siguiente aceptando, de ese modo, las condiciones de la contraoferta y fue entonces cuando éste último le comunicó que esa misma mañana habían firmado un contrato por el que le vendían las fincas a un tercero, que había procedido a inscribir en el Registro de la Propiedad. La mañana del 26 de abril CARMELO remitió a JESÚS MIGUEL un burofax requiriéndole para que compareciera en su despacho profesional para otorgar el contrato de compraventa de acuerdo con el documento privado remitido por éste el 24 de abril, que fue recibido por los propietarios el 2 de mayo y al que hicieron caso omiso.
ELISA interpuso demanda contra JESÚS MIGUEL y VIOLETA en la que solicitaba que se declarase que el contrato celebrado entre actora y demandados se había perfeccionado, condenando a los demandados a otorgar la correspondiente escritura pública y la ineficacia del contrato de compraventa celebrado entre los demandados y el tercero.
1. La revocación de la oferta
Jesús Miguel y Violeta alegan que no se llegó a perfeccionar el contrato porque la oferta podía ser revocada antes del conocimiento de su aceptación, y la venta de las fincas a un tercero en la mañana del 25 de abril supuso la revocación de la oferta antes de tal conocimiento, circunstancias de la que fue informado el mandatario de la demandante en la conversación telefónica que mantuvieron
(Nociones de contratos, tema 2, 1.2). Sin embargo el TS no admite esta tesis y afirma que:
“La revocación, al igual que la propia oferta, ha de consistir en una declaración de voluntad recepticia, aunque no requiera ninguna forma especial. Debe ser dada a conocer por el oferente al destinatario antes de la aceptación de la oferta. (…) Por tanto, el hecho de que los demandados vendieran la finca a un tercero mientras la oferta estaba vigente no supone una revocación eficaz de la oferta mientras no se hiciera llegar a la demandante, y del relato de hechos de la Audiencia Provincial resulta que esto acaeció una vez que el mandatario de la demandante manifestó la aceptación de la oferta en la conversación telefónica de la tarde del 25 de abril, ya que fue entonces cuando el codemandado manifestó que no firmaría el contrato pues había vendido las fincas esa mañana. Por tanto, cuando tuvo lugar la aceptación de la oferta esta no había sido revocada eficazmente y el contrato se perfeccionó. Se rechaza el primer motivo del recurso”.
2. Responsabilidad de los vendedores
El hecho de que el contrato de compraventa se haya perfeccionado tiene como consecuencia
(Nociones II. 1.D):
“que la responsabilidad de los demandados no es una responsabilidad in contrahendo por la infracción de las reglas de la buena fe (en el sentido objetivo del estándar de comportamiento que cabe legítimamente esperar en la negociación de un contrato caracterizada por la lealtad y la corrección) en las negociaciones del contrato sino una responsabilidad contractual por infracción de las obligaciones que derivan del contrato perfeccionado por la aceptación de la oferta antes de la comunicación a la compradora de la revocación de tal oferta”
3. Resolución del contrato
De lo anterior se desprende que, para el juzgador, nos encontramos ante un contrato de compraventa que los vendedores han incumplido al transmitir a tercero el objeto de la misma. Ante este incumplimiento absoluto, la compradora puede optar entre la acción de cumplimiento (por equivalente, en este caso, al haber vendido los vendedores las fincas a tercero de buena fe) o la resolución, que es la opción escogida. Su petición de que se declare resuelto el contrato es estimada.
4. Indemnización de daños y perjuicios; carga de la prueba
Si los efectos del incumplimiento se limitaran a la resolución del contrato, los vendedores se «irían de rositas» pese a que el incumplimiento les es claramente imputable. Admite el TS, por ello, que ELISA tiene derecho también a una indemnización por los daños sufridos
(Nociones de r. contractual, tema 2,4), que a ella le toca probar. En este caso, sin embargo, ELISA no prueba ningún daño y se limita a reclamar una cláusula penal del contrato, que, como ahora veremos, el TS considera no aplicable.
5. Cláusula penal
El contrato de compraventa contenía la siguiente cláusula penal para el caso de resolución por incumplimiento: «obligándose los vendedores a la devolución de las cantidades entregadas hasta ese momento más 300.000 € en concepto de sanción». Aparece en ella muy clara la idea de «pena civil» que late en las cláusulas penales. Y, como sabemos, a falta de pacto en contra, la cláusula penal sustituye a la indemnización, sirve como indemnización
(Nociones de r. contractual, tema 5, 2.1).
El problema reside en que la jurisprudencia sostiene que las cláusulas penales deben interpretarse restrictivamente y en este caso el Tribunal Supremo considera que estaba pensada para el caso de que el contrato hubiera empezado a cumplirse y el comprador hubiera realizado ya algún pago; como ello no ha ocurrido, por frustrarse el contrato desde el primer momento, no es de aplicación la cláusula penal.
