Esta entrada incluye dos SSTS que resuelven de manera distinta dos contratos muy semejantes en los que se debate la aplicación del remedio de la alteración sobrevenida de las circunstancias (rebus sic stantibus) [➜ Nociones, IV, Tema 2, 6.5].
1. La STS de 2014
La cadena hotelera ACCOR celebra en 1999 un contrato con la propietaria de dos edificios situados en la costa levantina por el que, previa la realización de ciertas obras, se acuerda el alquiler de los edificios para su explotación como hoteles durante 25 años a contar desde 2004. En 2010 ACCOR demanda a la arrendadora para que se reduzca la renta pactada en un 33 y 29% para cada uno de los edificios, en atención a la crisis turística que padece la zona de la costa levantina en la que se encuentran dichos edificios.La AP considera que no se dan las condiciones para aplicar la regla «rebus sic stantibus«, pero el TS casa su sentencia y decide revisar la renta en los términos solicitados por ACCOR para el periodo que cursa desde la presentación de la demanda hasta el final del ejercicio del año 2015, por considerarse ajustado al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias examinadas.
Veamos el análisis que hace el TS de los tres requisitos que deben concurrir para que se aplique la regla mencionada.
1. Alteración extraordinaria de las circunstancias. Se considera que la crisis económica iniciada en 2008 es un hecho notorio. Específicamente se alude a la crudeza de esta crisis en el sector turístico, para lo que se pone en contraste
«el contexto económico del momento de la celebración y puesta en ejecución del contrato (periodo del 1999 a 2004), de inusitado crecimiento y expansión de la demanda acompañado, además, de una relevante promoción urbanística de la zona de ubicación de los hoteles»
y las consecuencias de la crisis del 2008:
«en la ciudad de Valencia su realidad resulte generalizada en el año 2009, con caídas en este sector de un 42,3% en el rendimiento por habitación, cierre de hoteles emblemáticos y renegociaciones de renta de los contratos en vigor»
2. Imprevisibilidad. Frente al argumento de la SAP de que la arrendataria es una empresa conocedora del sector turístico y que podría haber cuidado de introducir una cláusula de revisión de la renta para protegerse del conocido carácter cíclico del mercado turístico, el TS considera que una crisis tan radical era imprevisible:
«conforme a las prácticas negociales del sector en dicho contexto, no parece que pese a tratarse la parte arrendataria de una empresa relevante en el sector y, por tanto, conocedora del riesgo empresarial que entraña la explotación del negocio de hostelería, se le puede imputar, exclusivamente, la falta de previsión acerca de la crisis económica; de forma que por las circunstancias de su irrupción, de su especial impacto y trascendencia, su asignación como riesgo no puede caer sólo en la esfera de control de la parte en desventaja, ni tampoco cabe establecer que «razonablemente» se hubiera debido tener en cuenta en la distribución natural de los riesgos derivados del contrato celebrado. Por el contrario, la imprevisibilidad y crudeza de esta crisis…»
El TS utiliza además, como argumento demostrativo de esa gravedad imprevisible de la tesis, que la propia arrendadora hubiera rebajado a la mitad la renta que le abonaba otra cadena hotelera por un arrendamiento similar.
3. Desproporción sustancial. El TS atiende a dos datos:
- la renta pactada es aproximadamente el doble de lo que se viene negociando en la actualidad;
- en el periodo 2005-2009, los dos hoteles de ACCOR han registrado pérdidas cercanas a los 3 millones de euros, mientras que la empresa arrendadora ha obtenido unos beneficios de 750.000 €.
STS 591/2014, de 15 de octubre [ROJ: STS 5090/2014]
2. La STS de 2019
Nos encontramos ante un contrato semejante, de construcción de edificio con posterior arrendamiento para explotación hotelera. En este caso, el contrato se celebra en 1999 y se reajusta en 2001. Se acuerda en él que el contrato estará vigente hasta el final del año 2020 y que el arrendatario podrá poner fin al contrato con antelación a esa fecha mediante el pago de la renta correspondiente a tres anualidades. El precio del arrendamiento es un porcentaje de los ingresos del hotel y, como mínimo, 841.416,95 € (revisables según IPC).
En este caso, el TS confirma la sentencia recurrida, que excluye la reducción de la renta por alteración sobrevenida de las circunstancias. La empresa hotelera alude, como es lógico, a la STS de 2014 que acabas de leer y a alguna otra semejante, pero el TS le contesta que «si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la regla rebus, con posterioridad esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato». En el presente caso -sigue el TS- el hotel «no expresa las concretas razones por las que en el caso debe desplazarse a la parte demandada el riesgo de la disminución de los rendimientos de la explotación del hotel, riesgo que, al proceder del deterioro de la situación económica y a las variaciones del mercado, debe ser considerado como propio de la actividad empresarial de la arrendataria, una empresa dedicada a la gestión hotelera». Y explica:
«La introducción en el contrato de un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, muestra precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ocupación del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador. Esta previsión es perfectamente coherente con la celebración de un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete años, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos podía ser variable. La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria».
Además:
«Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato. Para ello, el arrendatario debía pagar una indemnización consistente en tres anualidades de renta. Lo que pretende el arrendatario es, en contra de lo pactado, bien poner fin a la relación de manera anticipada y sin pagar tal indemnización, de la que no ha cuestionado su razonabilidad, bien lograr una rebaja del precio por un acontecimiento que no puede calificarse de extraordinario o imprevisto para las partes, que sí tuvieron en cuenta la posibilidad de que a la arrendataria no le interesara económicamente continuar con la gestión del hotel».
STS 19/2019, de 15 de enero [ROJ: STS 57/2019]