CAISSE REGIONALE DE CRÈDIT AGRICOLE MUTUEL SUD MEDITARENÉE (en adelante CAISSE) interpone demanda de desahucio por precario contra INMACULADA y contra los IGNORADOS OCUPANTES de un inmueble sito en Terrasa alegando que éste había sido ocupado por los demandados sin ningún título que les autorice a ello. Inmaculada se opone y mantiene que existe un contrato de arrendamiento del inmueble, recogido en un documento privado y en el que figura como arrendador EDEMIRO. CAISSE no reconoce el mencionado contrato.
1. Precario
La Sentencia de Primera Instancia ordena el desahucio por precario y se interpone recurso de apelación por Inmaculada.
La Sala da el siguiente concepto de precario:
«definido el precario como la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda, siendo la carencia del título y el no pagar merced la esencia del precario, como hechos negativos y por la dificultad de su prueba, es al demandado a quien corresponde probar lo que se oponga a esta afirmación, bastándole para enervar la acción una mera prueba indiciaria o indirecta de la existencia del título».
Así pues, para evitar el desahucio es necesario que los demandados, esto es, Inmaculada y los ignorados ocupantes del inmueble, prueben la existencia del título y el correspondiente pago de la renta.
2. Consentimiento expreso y consentimiento tácito
Para la existencia real de un contrato del que puedan derivarse obligaciones exigibles para las partes es necesario…
«que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil».
El documento aportado por Inmaculada es de carácter privado y no ha sido reconocido por la parte demandante, tampoco se acredita la relación que Edemiro tenga con la entidad propietaria, por lo que no se considera suficiente para deducir de él un consentimiento contractual.
No obstante Sentencia sostiene que nuestro Cciv no exige para la validez del contrato de arrendamiento formalidades ad solemnitatem, sino que únicamente ad probationem, por lo que no es imprescindible que el contrato tenga forma escrita para su validez, pudiendo apreciarse su existencia por la apreciación de otros instrumentos de prueba aportados.
Pero tampoco se consigue acreditar por la recurrente que se haya pagado cantidad alguna en concepto de renta o fianza a la entidad propietaria de la vivienda, ni tampoco la existencia de algún acto propio de la propietaria por la que se pudiera poner de manifiesto su condición de arrendadora. No hay, pues, actos reveladores de un consentimiento tácito de la propietaria [
Nociones de contratos, tema 2, 1.1.].
La Sala considera que el contrato de arrendamiento aportado por la demandada es un contrato simulado, en consecuencia, es nulo o inexistente, por simulación absoluta, sin posibilidad de convalidación.
SAP Barcelona 16/03/2018, Roj: SAP B 2057/2018
