En julio de 2000 se celebra contrato de arrendamiento de vivienda entre COVADONGA, propietaria, y el matrimonio formado por LEOCADIA y JESÚS LUIS, arrendatarios. El objeto del contrato es un granero, que se autoriza a los arrendatarios a rehabilitar como casa de pueblo con jardín. Se pacta una duración de 50 años y se establecen como causas de extinción del arrendamiento los reiterados incidentes con los masoveros y vecinos, el comportamiento contrario a las buenas normas de decencia y decoro; y por la separación, divorcio o muerte de los arrendatarios. En 2004, LEOCADIA comunica al padre de COVADONGA, que deja la vivienda porque se ha roto su relación con JESÚS LUIS, que queda, entonces, como único ocupante de la casa. En 2014 COVADONGA interpone demanda de resolución del contrato de arrendamiento por distintos motivos que se examinan separadamente.
1. La separación de los arrendatarios: una causa pactada contraria a Derecho imperativo
El art. 4.2 LAU, en la redacción vigente cuando se celebró el contrato, establece que «los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil». Se deduce, entonces, que el mencionado Titulo II tiene carácter de Derecho necesario [Nociones, I, 1.3.B] , ya que la autonomía de la voluntad solo puede intervenir «en su defecto». Pues bien, dentro de dicho Titulo II se encuentran el art. 12.1 LAU, que, en la redacción vigente cuando se celebró el contrato, establece que «si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge» y el art. 15, que permite al cónyuge no arrendatario subrogarse en el contrato en caso de separación o divorcio.
Interpreta la AP que, aunque el precepto se refiere al caso de contrato celebrado individualmente con uno de los miembros de la pareja, es aplicable a fortiori (= con mayor motivo) en aquellos casos en que el contrato se celebra con los dos. La cláusula del contrato que permite resolver el contrato por separación de los arrendatarios resulta, entonces, contraria a una norma imperativa y es, por ello, nula; lo confirma, aunque no sea necesario, el art. 6 LAU: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice».
| PREGUNTA |
A la vista de lo que dice el art. 6 LAU, ¿dirías que la normativa del Título II de la LAU es imperativa o semiimperativa?
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Se trata de una normativa semimperativa: describe los derechos mínimos e intocables de los arrendatarios, pero permite que, por pacto, dichos derechos se amplíen y refuercen. Cabe pacto en contrario siempre que suponga una mejora de los derechos del arrendatario, que es la parte del contrato que el legislador quiere proteger.
2. Separación de los arrendatarios: además, COVADONGA actúa contra sus propios actos
Transcribo lo que dice la sentencia, que parte de que la arrendadora conoció la separación y abandono de la vivienda por LEOCADIA en 2004:
«la arrendadora ha mantenido a ciencia y conciencia la continuidad del coarrendatario Sr. Jesús Luis en la posesión de la misma y en el desarrollo de los derechos arrendaticios, no siendo hasta el 7 de noviembre de 2014 cuando se interpone la demanda alegando unos hechos acaecidos hace no menos de diez años como causa de resolución del arrendamiento.
Ello es demostrativo de que la arrendadora ha venido reconociendo al codemandado Sr. Jesús Luis la condición de arrendatario con todos los derechos y obligaciones que ello comporta aunque se separara de su compañera y coarrendataria y por ello la pretensión deducida ahora en base a aquel hecho de la separación implica una actuación contraria a su propia conducta precedente durante no menos de diez años, (actos propios), art. 111.8 del CCCat , y a las exigencias de la buena fe que han de presidir el ejercicio de los derechos, art. 7.1 CC , pues estamos ante un ejercicio anormal que contradice el contenido económico y social del propio contrato, SSTS de 25/11/1999 , 28/01/2005 , 25/01/2006 , entre otras».
3. Cesión o subarriendo inconsentido
COVADONGA alega que el arrendatario permitió que se alojasen en la vivienda arrendada una serie de personas sin consentimiento de aquella y en ocasiones cuando aquel marchaba de viaje largas temporadas. El art. 8 LAU establece que, salvo pacto en contrario (que no hay en este contrato), el arrendatario no puede ceder o subarrendar la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador. Y el art. 27.2 c) permite al arrendador resolver el contrato en caso de subarriendo o cesión inconsentida. La carga de la prueba de que se han producido la cesión o subarriendo corresponde a la arrendadora. En este caso no se llega a acreditar nada más allá de estancias esporádicas de amigos que pernoctaban ocasionalmente en la vivienda, lo que no llega a constituir cesión ni subarriendo. Te puede interesar, para entender cómo se valoran los medios de prueba y cuáles pueden aportarse para probar una cesión o subarriendo, lo que dice la sentencia sobre un testigo que afirmaba que se habían producido cesiones de larga duración y sobre los medios de prueba que echa en falta y suelen estar presentes si hay cesión o subarriendo. Sobre el testigo, vecino de la casa arrendada, que fue tachado por enemistad por el abogado de JESÚS LUIS:
«El simple visionado de la grabación del acto de la vista permite apreciar la animosidad que ha presidido la declaración de aquel testigo, al atribuir al Sr. Jesús Luis una serie de agravios, hechos y ofensas que van desde sufrir las defecaciones de los perros del Sr. Jesús Luis y el lanzamiento de piedras a su finca, las rascadas encontradas en su coche, la no devolución de las cosas que caen desde su finca a la del demandado, el corte del agua durante seis meses, la colocación de una puerta que le impide entrar a la finca ocupada por el sr. Jesús Luis ; insultos ante su esposa y sus hijos; impedimentos para reparar el suministro de agua; la provocación de un estado de angustia que ha producido la baja de su mujer durante seis meses…etc, evidenciando unos problemas de convivencia entre vecinos (distancia de 30 o 50 metros entre las viviendas respectivas) que permiten dudar racionalmente de la objetividad de su testimonio. Entre otras razones porque no existen otros testigos directos de la ocurrencia de dichos hechos ni de su origen en el actuar del demandado Sr. Jesús Luis, concurriendo un claro interés en el testigo, de que el Sr. Jesús Luis marche de la casa, puesto que constituye ahora mismo la causa principal de todas sus desgracias, habiendo llegado incluso a las manos entre ellos».
Sobre las pruebas que el tribunal echa en falta:
«no se ha producido una domiciliación efectiva [de cesionarios o subarrendatarios] de fácil percepción social, que se traduce, cuando es real, en multitud de detalles que se pueden aportar al proceso, como domiciliaciones bancarias, testimonios de vecinos sin interés en el asunto, constancia en documentos oficiales, certificaciones de empadronamiento u otros municipales, recibos o cargos de servicios habituales, como luz, agua…etc, que en este caso no se han proporcionado, precisamente por el carácter esporádico y circunstancial de la estancia de los amigos».
4. «Reiterados incidentes con masoveros o vecinos»
Esta cláusula de resolución, pactada en el contrato (y válida, ya que no se opone a la normativa imperativa de la LAU) es esgrimida por COVADONGA, pero nuevamente le corresponde a ella la carga de la prueba y no consigue aportar otra que el testimonio del testigo aludido antes y que está tachado por parcialidad.
5. Obras inconsentidas
Alega COVADONGA que el cerramiento del solar constituye obras inconsentidas. Efectivamente, el art. 23.1 LAU dispone que «el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma». Y el art. 27.2 d) atribuye cualidad resolutoria al incumplimiento de esta prohibición. Considera la AP, sin embargo, que en este caso el cerramiento estaba autorizado como parte de las obras de rehabilitación que el contrato permitía realizar a los arrendatarios.
6. Falta de uso
El art. 27.2 f) permite al arrendador resolver el contrato «cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». La causa es alegada por CATALINA, pero nuevamente cuenta solo con el testigo parcial y solo puede probarse que el arrendatario, como cooperante humanitario, se ausentaba de forma esporádica de la casa, «sin que se haya demostrado que esos periodos hayan tenido repercusión alguna en los referentes fiscales o administrativos, empadronamiento, declaraciones tributarias, consumos y contratación de servicios…etc, datos que proporcionarían un sustrato fáctico a una desocupación o no uso de la vivienda arrendada que en modo alguno ha quedado demostrada, por la parte actora».
SAP GI 98/2017, de 6 de marzo [ROJ SAP GI 373/2017]
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