La empresa propietaria de un centro comercial alquila a otra empresa uno de los locales del centro comercial. Se discute si la arrendadora puede resolver el contrato por haber perdido la empresa arrendataria su condición de franquiciada de Haagen Dazs.
1. Resolución por incumplimiento esencial
Considera la arrendataria que la pérdida de la franquicia (y consiguiente derecho a emplear los rótulos y productos de Häagen Dazs) no supone un incumplimiento esencial, dado que sigue respetando el uso pactado en el contrato de cafetería-heladería. La SAP descarta este argumento y da la razón a la arrendadora. En uso de la autonomía de la voluntad, se ha incluido en el contrato una cláusula que explicita que el negocio debe actuar exclusivamente bajo la denominación comercial de Häagen Dazs, por sus expectativas económicas y potencial clientela. Se trata, por ello, de una condición o elemento esencial del contrato, por lo que su incumplimiento permite la resolución [Nociones, IV, 2.5.B.a]. La resolución, además, no se produjo de forma abrupta y sorpresiva, sino después de negociaciones en las que la arrendadora manifestó su disposición a aceptar la sustitución de Häagen Dazs por alguna otra marca del mismo prestigio.
2. Alteración sobrevenida de las circunstancias (rebus sic stantibus)
Alega también la arrendataria que la extinción de la franquicia constituye una alteración sobrevenida de las circunstancias que debe permitir una revisión de las condiciones del contrato [Nociones, IV, 2.6.E]. La negativa de la AP es tajante:
«En lo que respecta al principio «rebus sic stantibus», según razona la sentencia de instancia, las vicisitudes entre franquiciador y franquiciado no pueden considerarse per se imprevisibles y sobrevenidas de manera o forma excepcional, y por tanto imponerse a un tercero como es el arrendador, configurándose la relación de franquicia como una condición del contrato de arrendamiento que, incumplida por arrendatario, es susceptible de generar la resolución de dicho contrato».
SAP Madrid 255/2017, de 28 de julio [ROJ SAP M 10264/2017]