¡Horror! ¡Termitas! [SAP]

Mediante escritura pública de 11 de diciembre de 2014, ANTONIETA y CARLOS ALBERTO compran de MARI JUANA una vivienda unifamiliar por precio de 260.000 €. A los pocos días de entrar en la vivienda, descubren la existencia de una plaga activa de termitas. Una empresa especializada les confirma que la plaga no afecta a la estructura de la vivienda pero sí a todos los elementos de madera o pladur, que deben ser sustituidos; además, deberán realizar permanentemente labores de mantenimiento contra las termitas. Telefónicamente y mediante burofax, los compradores requieren repetidamente a la vendedora para que se ponga en contacto con ellos, sin recibir respuesta. El 15 de junio los compradores demandan a la vendedora.

1. Normativa aplicable

Nos encontramos ante un contrato entre particulares (C2C). Ello excluye la aplicación de la LGDCU [Nociones, I, 2.2.A].   No nos sirve el régimen de garantía de los edificios (arts. 17 y ss LOE] porque la responsabilidad que establece de los agentes que intervienen en el proceso de construcción se reduce a los defectos de construcción que aparezcan dentro de los plazos de garantía desde la terminación del edificio; es improbable que las termitas estuvieran allí cuando se terminó el edificio y seguro que ya han transcurrido con creces los plazos referidos. Dentro del Código Civil, que, como sabemos, es aplicable a todo tipo de contratos, aunque sea de forma subsidiaria, resulta aplicable el régimen general de incumplimiento de las obligaciones [Nociones, I, 2.1]. Además, como este contrato es una compraventa, es aplicable también el régimen especial de saneamiento por vicios ocultos contenido en los arts. 1484 y ss CCiv.  

2. Saneamiento por vicios ocultos

No se discute ni que la plaga fuera un defecto relevante ni que fuera oculto. Solamente son objeto de discusión las consecuencias jurídicas.   De las dos acciones de que disponen los compradores, redhibitoria y quanti minoris, es esta la que se ejercita. Para valorar en cuánto debe rebajarse el precio en proporción a su pérdida de valor por el vicio, la AP confirma la cantidad otorgada por la sentencia de primera instancia y que resulta de las siguientes partidas, determinadas mediante periciales:

• coste del estudio de la plaga por una empresa especializada;
• coste (presupuestado, en parte, y pagado, en otra parte) de los materiales y obras destinadas a reparar los daños causados por la plaga;
• coste del mantenimiento de la plaga durante la vida útil del inmueble (50 años, según el perito).

3. Otros daños

Los compradores reclaman otras dos cantidades: 4.200 € por el pago de un alquiler mientras se realizaban las obras de reparación y 4.000 € por daños morales.   Estos otros daños ya no quedan cubiertos por el régimen de responsabilidad objetiva del saneamiento por vicios ocultos; requieren el conocimiento de los vicios por parte de la vendedora, según el art. 1486 CCiv, o, al menos, su negligencia, si acudimos al régimen general del incumplimiento (art. 1101 CCiv), que es lo que hizo el abogado de los compradores.    La AP estima esta petición con una equiparación entre la negligencia de la vendedora y su mala fe «postcontractual»:

«aun cuando no haya quedado acreditado de modo indubitado que la Sra. Marí Juana conociera del vicio en el momento de la compraventa, no puede desconocerse que su actitud al saber del problema, si no dolosa, fue claramente negligente, pues su comportamiento al ser requerida por los actores no fue el propio y adecuado de una persona medianamente responsable».

SAP Palma de Mallorca 77/2017, de 15 de marzo [ROJ SAP IB 362/2017]

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