La promotora se retrasa dos años en construir el chalet contratado por MAURICIO y otorgar la correspondiente escritura de venta. Durante este tiempo, sube el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por lo que MAURICIO reclama la diferencia entre lo que habría tenido que pagar si la promotora hubiera cumplido puntualmente y lo que pagó: 324 €.
1. Existencia de retraso (y mora): integración de la publicidad en el contrato
Alega la promotora que, aunque la publicidad de la urbanización afirmaba que la entrega de las llaves sería en «diciembre de 2000», el contrato privado firmado con MAURICIO no mencionaba fecha concreta de entrega. Tratándose de un contrato sujeto a la LGDCU, es de aplicación su actual art. 61.2 [Nociones, II, 3.1.B.b]:
«El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato».
En conclusión, el chalé debería haberse entregado en diciembre de 2000; no consta en la sentencia, pero suponemos que, por pacto expreso, requerimiento o cumplimiento de la obligación del pago del precio [Nociones, IV, 2.1.C] , se puso en mora a la promotora.
2. La limitación de los daños a reparar por parte del deudor de buena fe (art. 1107 CCiv)
El art. 1107 CCiv establece dos criterios en cuanto a la extensión de los daños [Nociones, IV, 2.4.C.b]:
- Para el deudor de buena fe (= meramente culposo), la responsabilidad se limitará a los daños «previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento».
- Para el deudor doloso, la responsabilidad se extiende a «todos los que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación».
La inesperada subida del ITP satisface el segundo de los criterios, pero no así el primero, ya que no podía preverse al tiempo de firmar el contrato. Por ello, lo determinante es saber si la promotora incumple por culpa o por dolo.
3. ¿Culpa o dolo?
A efectos del art. 1107, debe equipararse la culpa grave -la no aplicación de un mínimo de diligencia que revelan los dos años de retraso- con el dolo, por lo que la promotora es condenada. La quiebra de la constructora no le parece a la AP justificación suficiente, puesto que podría haberla suplido por otros profesionales.