EDUARDO y ÁNGELES compran en junio de 2001 a FADESA una vivienda en construcción, con «fecha aproximada de entrega» en octubre de 2002, coincidiendo con el último de los pagos. Pese a que los compradores hacen frente a todos los pagos puntualmente, incluido el último, no se les entrega la vivienda hasta noviembre de 2003, cuando se firma la escritura pública y se entregan las llaves. Por ello, los compradores reclaman 5.620 € por las rentas de un arrendamiento que tuvieron que abonar por el retraso.
1. Existencia de retraso; vencimiento de la obligación; interpretación del contrato
Alega FADESA, en primer lugar, que no se ha producido ningún retraso, ya que el plazo señalado era aproximado e impide considerar que su obligación venciera exactamente en octubre de 2002. Para interpretar el contrato [Nociones II, 4.2.D] y, en concreto, la expresión «aproximadamente en octubre de 2002», la SAP emplea tres argumentos interpretativos:
1. Interpretación gramatical.
«El adverbio ‘aproximadamente’ significa, según el Diccionario de la Real Academia Española, ‘con proximidad, con corta diferencia’, y parece evidente que una demora de trece meses excede sobradamente de esa corta diferencia temporal pactada».
2. Interpretación sistemática.
La interpretación de la promotora de que había que interpretar generosamente el plazo de entrega no resulta coherente con el dato de que el contrato se firmara aproximadamente un año antes de la fecha indicada y que el propio contrato aludiera a la posibilidad de que pudiera adelantarse la fecha.
3. Interpretación a favor del consumidor.
Si se interpretara la cláusula como pretende la promotora, resultaría abusiva, pues el art. 85.8 LGDCU explícitamente tiene como abusivas las «cláusulas que supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresario». Se concluye entonces que la vivienda debía haberse entrega, como esperaban los compradores, en octubre de 2002.
2. Puesta en mora
Alega también FADESA que, aunque se aceptara como plazo el establecido en el contrato (octubre de 2002), al no haberse producido requerimiento alguno por los compradores, no se la puso en mora [Nociones, IV, 2.1.C.a]; se trataría, entonces, de un mero retraso sin consecuencias [Nociones, IV, 2.1.B].
La SAP explica que el requerimiento no es la única manera de poner en mora al deudor y que el art. 1100 CCiv establece que, en las obligaciones recíprocas, «desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro». La compraventa es un contrato con obligaciones recíprocas y los compradores abonaron la totalidad del precio en octubre de 2002; al hacerlo, pusieron en mora a FADESA.
3. Imposibilidad fortuita; ausencia de culpa
Alega FADESA, por último, que el retraso se debió a problemas con sus contratistas y la Administración, es decir, que se produjo una imposibilidad fortuita de cumplir (en plazo) [Nociones, IV, 2.6.C]. Se rechaza:
los eventuales problemas habidos con subcontratistas o con las Administraciones Públicas no pueden ser esgrimidos por la promotora frente a los compradores, por cuanto se presume que el incumplimiento de una obligación contractual es debido a culpa del deudor, de manera que incumbe al contratante incumplidor la carga de la prueba acerca de la concurrencia de caso fortuito o fuerza mayor, prueba que no se ha practicado en este pleito.
4. Perjuicios causados y su prueba
No se discuten los daños alegados (pago de un alquiler), que han sido probados por los demandantes, sobre quienes recaía la carga de la prueba [Nociones, IV, 2.4.C.c]. Además, son daños esperables en un caso de retraso, que, por tanto, cumplen con el requisito de previsibilidad del art. 1107 CCiv [Nociones, IV, 2.4.C.b].