En este contrato de compraventa de una vivienda unifamiliar sobre planos nos encontramos con un curioso «pimpón» en el empleo de la facultad resolutoria, pues en 2008 es el matrimonio comprador quien trata de resolver el contrato -sin éxito- y en 2013 es la promotora vendedora la que resuelve, ahora sí con la aprobación judicial.
El contrato de compraventa en documento privado, celebrado en 2006, tiene el siguiente contenido relevante:
- Precio de 336.408 €, de los que 59.285 son entregados a cuenta por los compradores en el mismo acto.
- Fecha de entrega: «antes del día 15 de marzo de 2008»; para el caso de superarse la fecha prevista para la entrega de la vivienda, sin que esta se hubiera producido, se establece la facultad del comprador de elegir entre exigir al vendedor el cumplimiento de la obligación de entrega o la resolución del contrato.
- Se acuerda que, en caso de resolverse el contrato por incumplimiento de los compradores, «la parte vendedora restituirá a la parte compradora, de las cantidades entregadas por ella, la parte que quede después de deducir y hacer suyo el 3% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como cláusula penal por incumplimiento».
1. El retraso en la entrega de la vivienda y la resolución intentada por los compradores
Las obras se terminan en enero de 2008, pero se produce un retraso en la consecución de la licencia de primera ocupación, que no se obtiene hasta mayo de 2008. El 19 de junio los compradores remiten burofax a la promotora por el que daban por resuelto el contrato. Ante la disconformidad de la promotora, acuden a los tribunales para que estos declaren bien hecha la resolución y condenen a la promotora a la restitución de lo pagado. Esta parte de la historia acaba en una sentencia de la AP de Valencia, que da la razón a la promotora, con una pequeña salvedad.
1.1. Un mero retraso no tiene normalmente naturaleza resolutoria
No disponer de la licencia de primera ocupación (antigua «cédula de habitabilidad») no es un asunto banal; sin ella, no pueden, por ejemplo, contratarse servicios básicos: agua, energía, telefonía, etc. Pese a ello, no siempre el retraso en su consecución permite resolver el contrato [➜ Nociones, IV, Tema 2, 5.1.B]. Ello solo ocurre -explica la AP- en los siguientes casos:
a) cuando así se hubiera pactado expresamente en el contrato;
b) cuando la no concesión de la antes llamada cédula de habitabilidad se deba a la existencia de defectos insubsanables en la edificación imputables a la vendedora, bien sea ésta solo promotora o también constructora de aquella;
y c) cuando el retraso en la obtención de la tan repetida licencia se deba bien a una demora injustificada en su solicitud, bien a la existencia de defectos subsanables en la edificación cuando éstos no fueran subsanados por la vendedora en un plazo razonable, ya que en ambos supuestos el retraso podría revelar una voluntad incumplidora y patentizar la frustración del fin normal del contrato.
Expuestas las «reglas del juego», la AP las aplica a continuación a las circunstancias del caso:
Siguiendo, pues estas pautas es claro que no puede hablarse de incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida. En primer lugar, porque la vivienda fue concluida dentro del plazo pactado, habiéndose expedido el correspondiente certificado de final de obra el 17 de enero de 2008. En segundo lugar, porque con fecha 25 de enero de 2008, es decir, sin demora se solicitó la licencia de primera ocupación. En tercer término, porque puestos los compradores al corriente de tales circunstancias, advirtiéndoles de la próxima entrega de llaves, y adjuntándoles la correspondiente liquidación, todo ello para que agilizaran los trámites de financiación, aquéllos nada dijeron. En cuarto lugar, porque transcurrido el 15 de marzo de 2008, los compradores no optaron por su facultad de resolver el contrato, con lo que a dicho plazo ha de estimarse que los propios compradores no le dieron carácter esencial, pues lo lógico, de haberlo tenido, habría sido resolver el contrato al día siguiente y no lo hicieron. En quinto lugar, porque contrario también al carácter esencial del plazo pactado para la entrega se encuentra el que se previera la posibilidad de prorrogarlo. Y finalmente, porque la licencia de primera ocupación fue concedida, anormalmente tarde, el 8 de mayo de 2008, y cuando los actores-compradores optan por la resolución contractual, el 19 de junio de 2008, era perfectamente factible el cumplimiento del contrato.
1.2. Reconvención de la promotora
Como es habitual en estos casos, la vendedora no se limita a solicitar la desestimación de la demanda resolutoria, sino que reconviene para exigir el cumplimiento de las obligaciones de la otra parte (acción de cumplimiento [➜ Nociones, IV, Tema 2, 3]).
Al no haber ningún motivo para rechazar su petición, el fallo de la sentencia de primera instancia incluye lo siguiente:
… y declarando que el contrato de 21 de abril de 2008 se halla plenamente vigente, debo condenar y condeno a los reconvenidos a su cumplimiento, otorgando la pertinente escritura pública de compraventa y con abono a la vendedora de 277.177 euros, más los intereses de dicha suma desde el 2 de julio de 2008.
La SAP solamente corrige un extremo: la condena al pago de los intereses [➜ Nociones. IV, Tema 2, 4.2.C] (y las costas). Esta es su explicación:
Ahora bien, con relación a la reconvención y a los pronunciamientos de costas tanto de la demanda como de la reconvención, la Sala ha de estimar en parte el recurso, pues no puede obviarse que retraso hubo, y habiéndolo habido, aunque fuera objetivamente intrascendente a efectos resolutorios, el mismo ha de ser valorado en su justa medida, con la consecuencia de que la estimación de la reconvención lo ha de ser en parte. De un lado, porque no puede afirmarse que la decisión de los actores de dar por resuelto el contrato, al no haberse cumplido el plazo de entrega, fuera caprichosa y ajena a toda motivación. De otro, porque resuelto el contrato por los actores, creyendo erróneamente que lo hacían con fundamento, no puede imputárseles incumplimiento contractual por no haber acudido a otorgar escritura cuando fueron requeridos para ello, dado que hacerlo hubiera sido contradictorio con su previa decisión de resolver.
2. Cambio de tornas: la resolución por parte de la promotora vendedora
No tenemos todos los detalles de lo que ocurre desde 2010 (fecha de la SAP) hasta 2013. En 2013 la promotora dirige a los compradores varios requerimientos de cumplimiento, que no son atendidos. En octubre de 2013 comunica notarialmente a los compradores la resolución del contrato y, acto seguido, vende la vivienda a un tercero, por un precio bastante más bajo que el pactado en nuestro contrato (el mercado inmobiliario se hundió con la crisis del 2008).
| PREGUNTA |
A lo mejor te ha llamado la atención los distintos procedimientos con los que compradores y promotora resuelven extrajudicialmente el contrato: los compradores, por la vía más económica del burofax, la promotora vendedora mediante notificación notarial. ¿Tiene esta diferencia alguna razón de ser? Si estás un poco perdido, puedes leer antes Nociones, IV, Tema 2, 5.3.
Pulsa aquí para ver la respuesta.
El art. 1504 CCiv contiene una regla especial que se separa de la general de libertad de forma en cuando a la manera de resolver extrajudicialmente un contrato: en compraventas de inmuebles, si se produce el impago del precio, la resolución extrajudicial por parte del vendedor solamente es válida si se notifica notarialmente.
2.1. Las posiciones
La promotora tiene en su poder 61.400 € (tal vez se sumó algún pago parcial a los 59.285 € pactados) pagados por los compradores, ha resuelto el contrato y ha vendido la vivienda, así que no tiene especial interés en «mover pieza». Quien lo hace son los compradores. No reclaman el cumplimiento del contrato -a estas alturas ya han dejado claro que no les interesa- sino que se declare que el contrato se resuelve por incumplimiento de la promotora, por lo que esta debe devolver la cantidad abonada de 61.400 €; proponen, además, incrementar esta cantidad en un 3% en concepto de cláusula penal. La promotora se opone a la demanda y, además, reconviene solicitando quedarse con la cantidad recibida en concepto de indemnización de daños y perjuicios; como prueba presenta el documento de venta de la vivienda por un precio inferior en más de 61.400 € al pactado con los compradores.
Primera y segunda instancia dan la razón a la promotora. Se discute en casación únicamente el derecho de esta a quedarse con los 61.400 €.
2.2. Cláusula penal e indemnización de daños y perjuicios
La STS observa que el contrato contiene una cláusula penal para el caso de resolución por incumplimiento imputable a los compradores (3 % de las cantidades adeudadas por los compradores, equivalente a 8.315 €).
El art. 1152 CCiv atribuye a la cláusula penal una función liquidadora de los daños, lo que significa que, producido el incumplimiento, el acreedor tiene derecho a la cláusula penal sean sus daños superiores o inferiores [➜ Nociones,IV, Tema 5, 2.1]. Por defecto, es decir, salvo pacto, que no hay en nuestro caso, la cláusula penal sustituye a la indemnización, no se suma a la misma ni constituye una mera alternativa a elección del acreedor.
En conclusión, la promotora debe devolver la cantidad pagada por los compradores detrayendo solamente 8.315 €.
ROJ: SAP V 3937/2010 y STS 2235/2019
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