Jardines de Valderas S.L., como propietaria, y la Comunidad de Madrid, como arrendataria, habían concertado un contrato de arrendamiento sobre ciertos locales. El contrato tenía una duración anual (hasta el 30 de junio) y se renovaba por el mismo plazo si ninguna de las partes comunicaba a la otra su voluntad de desistir del contrato con un plazo de preaviso de 3 meses.
El 25 de mayo de 2012, sin cumplir, por tanto, el plazo de preaviso, la Comunidad de Madrid comunica a la propiedad su voluntad de abandonar el arrendamiento. Las rentas se siguen pagando hasta el final de ese año, momento en que la Comunidad desaloja los locales. Jardines de Valderas no acepta este desistimiento ni la entrega de las llaves hasta julio de 2013.
Jardines de Valderas demanda a la Comunidad de Madrid reclamando el pago de las mensualidades de enero a junio.
1. Audiencia Provincial: se reclama una cláusula penal
La sentencia de la Audiencia Provincial desestima íntegramente la demanda. Considera que la reclamación de las rentas de todo el año era equiparable a una cláusula penal, de naturaleza sustitutiva de una indemnización [➜ Nociones, IV, Tema 5, 2.1]. Como se habían pagado 7 meses de los 12, entiende que hay un incumplimiento parcial, lo que permite emplear la facultad moderadora de las cláusulas penales que se establece en el art. 1154 CCiv. Conclusión: el abono de las rentas correspondientes a 7 meses, pese a no emplear los locales, es suficiente para paliar los daños y perjuicios sufridos por la arrendadora.
2. Tribunal Supremo: se reclama el cumplimiento de una obligación
El TS casa la SAP porque considera que no estamos ante una reclamación indemnizatoria, sino ante una simple acción de cumplimiento [➜ Nociones, IV, Tema 2, 3]: como la arrendataria no había llegado a tiempo, con su preaviso, de impedir la prórroga del contrato, este siguió vigente hasta el 30 de junio de 2013. Y lo había hecho la arrendadora es reclamar el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas correspondientes al año por el que se prorrogó el contrato.
El Tribunal Supremo explica con precisión las razones que le llevan a considerar que la demanda debe ser íntegramente estimada:
La prórroga convencional, libremente pactada, es plazo de duración del
contrato, vinculante para las partes, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 4.3 LAU y 1091 y 1258 CC . Omitido por la arrendataria el preaviso en el plazo convenido, el contrato se prorrogó por un año, sin que el hecho de que ya no le interesara continuar con el contrato para alojar los juzgados por la política de reducción de gastos sea un motivo que le facultara para incumplir el plazo de duración contractual.Lo que pretendió la demandada fue desvincularse del contrato por su sola voluntad, sin que en el contrato se le reconociera facultad alguna de desistimiento unilateral para extinguir el contrato. De acuerdo con lo pactado, la arrendataria consintió que se iniciara una prórroga anual y está obligada al pago de la renta correspondiente a todo el año de duración del contrato.
No existe cláusula penal que moderar, por lo que no es aplicable el art. 1154 CC . No se trata tampoco de fijar la indemnización por el incumplimiento contractual, sino de una acción de cumplimiento del plazo convenido de duración del contrato.
3. Local de negocio/vivienda
El art. 11 de la LAU, titulado «Desistimiento del contrato», reza así:
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización
¿No podría haberse aplicado al caso?
No, por dos razones que tienen que ver con el ámbito de aplicación de las normas [Nociones, I, 1.2]:
- Ámbito de aplicación material: mira el índice de la LAU: el art. 11 está incluido dentro del Titulo II, dedicado a los arrendamientos de vivienda, y no lo es un arrendamiento de local de negocios (definiciones en arts. 2 y 3 LAU).
- Ámbito de aplicación temporal: la actual redacción del art. 11 se introduce por Ley 4/2013, posterior a la celebración de este contrato (a lo que se añade que su Disposición Transitoria Primera dice que los contratos celebrados con anterioridad seguirán rigiéndose por el régimen anterior).
ROJ: STS 2063/2018