El art. 9.1 e) LPH, en uno de sus apartados, dispone lo siguiente:
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
Por tanto, estos créditos por deudas de comunidad se intercalan, respecto de la vivienda o local en cuestión, en el orden de preferencia establecido en el art. 1923 CCiv: van detrás de los créditos del Estado y de las aseguradoras que se mencionan en los números 1º y 2º, pero delante de todos los demás, entre los que se incluyen los préstamos garantizados con hipoteca sobre el inmueble, que se encuentran en el número 3.
Entonces, si una comunidad de propietarios descubre con horror que la vivienda de uno de los vecinos más morosos, que debe un dineral a la comunidad, ha sido embargada en procedimiento de ejecución de préstamo hipotecario iniciado por un banco, puede presentar demanda de tercería de mejor derecho (arts. 613 y ss. LEC) para que se declare que, respecto del producto de la futura subasta, ostentan preferencia de crédito respecto del banco [Nociones, IV, 4.2.D].
Es muy habitual que las comunidades ejerciten esta tercería, que les concede una posición «superprivilegiada» sobre la de los ya privilegiados bancos. Suelen discutirse la realidad de la deuda (que debe probar la comunidad) y el dies a quo desde el que calcular, retroactivamente, esos «tres años anteriores».
Podrás estudiar los aspectos procedimentales de esta tercería en Derecho Procesal, pero, por si te parece «gorroneo» entrometerse a última hora, para cobrar primero, en un procedimiento de ejecución que se ha «currado» el banco, te informo que, antes que la comunidad tercerista, es decir, con carácter «ultrasuperprivilegiado»😉 , el banco cobrará 3/5 de las costas causadas por la ejecución.
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