El 16 de marzo de 2017 Adrián, como comprador, y Abelardo y Edurne, como propietarios vendedores (aunque actuando por encargo de éstos y en calidad de agente inmobiliario: Kecondal), celebraron un contrato denominado de arras penitenciales cuyo objeto era un inmueble identificado como una vivienda sita en Barcelona.
Adrián se interesó por la compra del inmueble a la vista de una oferta publicada en un portal de internet especializado, y abonó al agente inmobiliario, primero, la suma de 2.000 euros en concepto de reserva, y después, en fecha 16 de marzo de 2017, otros 29.000 euros en concepto de arras.
Al tramitar la financiación bancaria de la compra, llegó al conocimiento de Adrián que el inmueble no tenía la calificación y el uso urbanístico de vivienda sino de despacho, por lo que no puedo obtener la financiación. El agente inmobiliario no le proporcionó esta información y, por ello, pretende la nulidad del contrato por vicio del consentimiento y la devolución de las cantidades abonadas más los intereses legales y procesales.
La empresa inmobiliaria sostiene que el actor conoció que el inmueble constaba registralmente inscrito como despacho, que así se hizo constar en la publicidad. Asimismo se le entregó una nota registral simple con ocasión de la firma del contrato (que incluía toda la información) y que, por lo tanto, no puede apreciarse el vicio del consentimiento que se pretende. Por otra parte, los vendedores alegan que nunca recibieron la cantidad entregada por Adrián en concepto de arras.
1.- Vicio del consentimiento: error o dolo
La Audiencia Provincial alega que no basta con la entrega de una nota registral simple con ocasión de la firma del contrato, y no con carácter previo, para informar suficientemente a los efectos de formación de la voluntad contractual. No se trata de una información obtenida tempestivamente, de modo eficaz para la formación de la voluntad.
Además, la mera manifestación en el contrato de que el comprador conocía previamente la descripción registral de la finca no hace prueba de la veracidad de tal hecho porque, además, se trata de un contrato suscrito con un consumidor bajo la fórmula de contrato modelo o contrato de adhesión. Tampoco considera la Sala que pueda haberse obtenido la información pertinente de la oferta publicitaria que se realizó a través del portal inmobiliario, ya que Adrián impugnó ese documento manifestando que el anuncio que recibió en su correo electrónico no incluía esa frase, y sostuvo que debió incorporarse en una fecha posterior (la empresa no consigue acreditar la fecha del anuncio que aporta en los autos a diferencia de Adrián que aporta prueba del anuncio que recibió en su correo electrónico). Kecondal, finalmente, alega que aunque el actor hubiera padecido un error (art. 1266 CC), no invalidaría el consentimiento por ser inexcusable, ya que el comprador disponía de los datos registrales y tal información es pública.
La “Sala no suscribe esa valoración sobre la inexcusabilidad del error, pues, mucho más allá de eso, consideramos que el consentimiento prestado por el actor estuvo captado con dolo, en su categoría omisiva o también llamado «dolo reticente» en la medida en que la agencia inmobiliaria ocultó, tanto en la publicidad inicial y por lo tanto con efectos para el público en general, como en la negociación del contrato, específicamente con Adrián, datos relevantes acerca del inmueble, de su uso urbanístico, datos relevantes que la agencia y sus empleados conocían, y que eran relevantes para la resolución del contrato, como así lo reconoce Emma al inicio de su interrogatorio, manteniendo con ello un comportamiento completamente contrario a la buena fe, que también es exigible in contrahendo, es decir, en la fase de formación de la voluntad”.
El dolo (art. 1269 CC) incluye también la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe. Kecondal omitió proporcionar información relevante sobre el uso urbanístico del inmueble ofertado, que venía obligada a proporcionar por la normativa sectorial aplicable que regula los deberes profesionales de los agentes y mediadores de la propiedad inmobiliaria. La Sala confirmó la Sentencia de Primera Instancia que declaró la nulidad del contrato de arras penitenciales por concurrencia de un error vicio del consentimiento motivado por la falta de información proporcionada por la agencia inmobiliaria.
SAP Barcelona 26/04/20222, ECLI:ES:APB:2022:4449