Mejor que Ayer SL celebra un contrato de corretaje con D. Camilo y Dña Asunción por el que en su condición de agente inmobiliario se compromete a gestionar la venta de un inmueble propiedad de éstos. La nota de encargo es de 25 de noviembre de 2014 y se realiza en el domicilio de los propietarios. En los siguientes días la agencia inmobiliaria localiza a unas personas con interés en comprar. Sin embargo, los consumidores le comunican a la agencia que desisten del encargo porque no les “salen las cuentas” (comunicación que se realiza antes de que transcurran los 14 días desde la celebración del contrato).
La Agencia Inmobiliaria considera que debe abonársele sus honorarios ya que el desistimiento realizado por los propietarios es posterior a la ejecución de la prestación del servicio al que se había comprometido.
1.- El desistimiento en los contratos celebrados por consumidores fuera de establecimiento mercantil
“El derecho de desistimiento de un contrato es la facultad del consumidor y usuario de dejar sin efecto el contrato celebrado, notificándoselo así a la otra parte contratante en el plazo establecido para el ejercicio de ese derecho, sin necesidad de justificar su decisión y sin penalización de ninguna clase (art. 68 TRLGCU)”
Cuando estamos ante contratos celebrados fuera de establecimiento mercantil el consumidor puede no tener tiempo para reflexionar sobre la conveniencia de celebrar el contrato o para comparar con otras posibles ofertas y por ello se le concede la posibilidad de desistir del contrato conforme a lo establecido en los arts 102 a 108 TRLGDCU [Nociones III, 10.3].
El consumidor dispone de un periodo de 14 días naturales para desistir del contrato sin necesidad de indicar motivo alguno y sin coste distinto a lo previsto en los arts. 107.2 y 108 TRLGDCU, que se computa desde la celebración del contrato si el empresario ha cumplido con el deber de información y documentación que le corresponde (art. 71.1 y 2 TRLGDCU), en caso contrario el plazo para el ejercicio del desistimiento finalizará doce meses después de la fecha de expiración del periodo de desistimiento inicial.
El artículo 103 TRLGCU contiene una serie de excepciones al derecho de desistimiento y en su letra a) dispone que “El derecho de desistimiento no será aplicable a los contratos que se refieran a: a) La prestación de servicios, una vez que el servicio haya sido completamente ejecutado, cuando la ejecución haya comenzado, con previo consentimiento expreso del consumidor y usuario y con el reconocimiento por su parte de que es consciente de que, una vez que el contrato haya sido completamente ejecutado por el empresario, habrá perdido su derecho de desistimiento».
El art. 103. a) TRLGDCU hay que ponerlo en relación con el art. 108.3 y 4 a) que se refiere a las obligaciones y responsabilidad del consumidor en caso de desistimiento:
«3. Cuando un consumidor y usuario ejerza el derecho de desistimiento tras haber realizado una solicitud de conformidad con lo dispuesto en el artículo 98.8 o en el artículo 99.3, abonará al empresario un importe proporcional a la parte ya prestada del servicio en el momento en que haya informado al empresario del ejercicio del derecho de desistimiento, en relación con el objeto total del contrato. El importe proporcional que habrá de abonar al empresario se calculará sobre la base del precio total acordado en el contrato. En caso de que el precio total sea excesivo, el importe proporcional se calculará sobre la base del valor de mercado de la parte ya prestada del servicio. 4. El consumidor y usuario no asumirá ningún coste por: a) La prestación de los servicios o el suministro de agua, gas o electricidad -cuando no estén envasados para la venta en un volumen delimitado o en cantidades determinadas- o de calefacción mediante sistemas urbanos, de forma total o parcial, durante el período de desistimiento, cuando: 1.º El empresario no haya facilitado información con arreglo al artículo 97.1.i) o k); o bien 2.º El consumidor y usuario no haya solicitado expresamente que la prestación del servicio se inicie durante el plazo de desistimiento con arreglo al artículo 98.8 y al artículo 99.3».
Así pues, para que el consumidor quede privado del consentimiento es necesario que el consumidor haya consentido el inicio de la prestación del servicio y sea plenamente consciente de que su ejecución conllevará la pérdida del derecho de desistimiento. Concluye la sentencia que
“si no existe información previa por parte del empresario y el consumidor no presta su consentimiento expreso para el inicio de la prestación al mismo tiempo que reconoce que es pleno conocedor de que con la ejecución perderá el derecho a desistir, este derecho se observa incluso cuando el contrato se ha ejecutado por completo y no asumirá ningún coste. El legislador trata así de reforzar la exigibilidad de los deberes precontractuales de información referidos al derecho de desistimiento y de evitar que el empresario burle la efectividad de este derecho llevando a cabo la ejecución del contrato sin haber informado previamente al consumidor de la existencia del derecho a desistir y de su régimen jurídico. Por ello, incluso cuando el consumidor hubiera presentado la solicitud expresa de que desea que la prestación del servicio comience durante el plazo de desistimiento, el empresario debe informarle de que el desistimiento puede comportar el pago de unos gastos razonables [art. 97.1.k) TRLGCU]”.
Se termina señalando que el ejercicio del derecho de desistimiento por los propietarios es eficaz y que no les es exigible el pago de los honorarios reclamados por la agencia.
STS 24/03/2021 Roj: STS 1082/2021