El propietario de un solar dedicado al cultivo de la vid lo vende a un matrimonio mediante documento privado de 2009 y posterior escritura pública de 2012. Del precio pactado de 13.000 € se han pagado 6.000 y quedan pendientes 7.000 para cuyo pago se fija como fecha límite el 1 de septiembre de 2.014. Se acuerda asimismo que los compradores entren en la posesión del solar y que abonen una cláusula penal de 9.000 € en caso de que el contrato acabe resolviéndose por impago.
El 9 de septiembre de 2.014 se levanta acta notarial de que el vendedor resuelve el contrato por impago de la parte pendiente del precio. Los compradores se oponen a la resolución y pagan la cantidad adeudada el 8 de octubre.
En 2015 el propietario interpone demanda solicitando se tenga por bien hecha la resolución y los demandados se oponen por considerar leve el retraso.
1. Un retraso menor no justifica la resolución…
Tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación dan la razón a los compradores por entender que el retraso, de poco más de un mes, no justifica un efecto tan radical como la resolución:
«la Jurisprudencia ha venido desarrollando la teoría que diferencia retraso e incumplimiento llegando a la conclusión de que cuando el retraso no causa la frustración del fin perseguido con la celebración del contrato al no conllevar la inutilidad de la prestación para el acreedor, no se está ante un supuesto de resolución por incumplimiento sino tan sólo ante mora y es claro que en este caso, que se ha diferido el pago del precio durante años, el retraso de 38 días sin que el vendedor/apelante haya acreditado frustración del fin perseguido, permite hablar de incumplimiento que ampare la resolución».
2. … pero ojo con el art. 1504 CCiv
El art. 1504 CCiv reza así:
«En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término».
La STS es fiel a la jurisprudencia que considera que el art. 1504 establece un régimen especial para la compraventa de inmuebles, una excepción a la irrelevancia resolutoria del retraso leve. Parece latir en esta jurisprudencia la idea de que, ya que el legislador impone al vendedor de inmuebles una especial formalidad en la manera de resolver el contrato, es justo compensar esa incomodidad (y coste) haciendo la resolución irremisible.
3. Efectos de la resolución
Al tratarse de un contrato de tracto único, los efectos de la resolución tienen efectos ex tunc [➜ Nociones, IV, Tema 2, 5.1.D]. La consecuencia principal es que los compradores han de devolver la posesión del solar y el vendedor el precio recibido.
Además, durante estos años, los compradores han venido explotando el viñedo, lo que permitiría al vendedor obtener una compensación. El vendedor estima en 14.000 € el valor de los frutos obtenidos en estos años, pero debe conformarse con los 9.000 € establecidos como cláusula penal, ya que, como sabes, existiendo esta y salvo pacto, no es posible sustituirla por la indemnización de daños aunque sea superior (art. 1152 CCiv) [➜ Nociones, IV, Tema 5, 2.1].
ROJ: STS 2706/2021