Benjamín y Gloria iniciaron conversaciones con una agencia inmobiliaria con el objetivo de adquirir un inmueble propiedad de Carmelo. Tras la visita que hicieron a la vivienda el intermediario les remitió un correo electrónico en el que se detallaba el trato que habían cerrado el día anterior, especificando las condiciones de la compraventa. El vendedor tuvo noticia de todo ello y reservó el día 5 de junio de 2020 para el otorgamiento de la escritura de compraventa, sin embargo, la escritura no se otorgó.
Benjamín y Gloria sostienen que se suscribió un precontrato de compraventa que fue incumplido injustificadamente por Carmelo, por lo que exigen una compensación por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia del incumplimiento. Carmelo, por su parte niega la existencia de precontrato y alega que las negociaciones se llevaron a cabo con el intermediario inmobiliario, que no tenía facultades de representación del vendedor.
1.- Precontrato y tratos preliminares
En la fase de formación del contrato pueden encontrarse dos situaciones diferenciadas que tienen efectos jurídicos distintos: por un lado, los tratos preliminares, que carecen de efecto vinculante para las partes y, por otro, la concurrencia entre la oferta y la aceptación, que dan lugar a la perfección del contrato y que genera derechos y obligaciones para las partes. Sin embargo, no siempre es sencilla la distinción entre ambas figuras y no es suficiente el título del acuerdo o la nomenclatura que hayan utilizado las partes.
La Sala, cita la STS de 30 de enero de 2008, que resume la doctrina jurisprudencial sobre la distinción entre precontrato y tratos preliminares con base en las siguientes pautas:
«(i) el precontrato es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro (…)
(ii) contiene ya los elementos del contrato definitivo, cuya perfección las partes aplazan (… );
(iii) es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, «teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo» (…);
(iv) «la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado» (… );
(v) es esencial que «no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio»; así lo declaró la sentencia de 11 de abril de 2000 en un caso de precontrato unilateral, «bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos» (… ).”
En el caso de autos el vendedor conoce la existencia de la oferta de un comprador a través de su agente y decide asistir a la Notaría para otorgar la correspondiente escritura pública, pero ello no significa que exista un precontrato. Las negociaciones se realizan con un intermediario sin poder de representación y aunque exista conocimiento por parte del vendedor, es necesaria su ratificación, bien, mediante la firma de un contrato privado de compraventa, generalmente con la inclusión de arras penitenciales, bien, mediante el otorgamiento de escritura pública de compraventa, bien mediante la percepción de una parte del precio. Si esto no ocurre el vendedor no queda vinculado por los tratos entre su agente y el comprador.
La sentencia, comparte la decisión del Juzgado de primera instancia, y aprecia la existencia de unos tratos preliminares, que no vinculan al vendedor.
SAP de Girona 9/02/2023, ECLI:ES: APGI:2003:248