El 19 de noviembre de 2019 Raquel Jeca SL formaliza un contrato de arrendamiento de un local de negocio. La renta mensual es de 2300 euros más IVA hasta el 31 de marzo y a partir de esa fecha de 2500 euros más IVA. La arrendataria se hace cargo del pago de los suministros al local.
La empresa arrendataria deja de pagar las facturas de marzo a junio por lo que la parte arrendadora interpone acción de desahucio por incumplimiento de contrato y de reclamación de las cantidades adeudadas.
La arrendataria se opone y alega que había realizado una importante inversión para reformar la tienda, que abre en febrero de 2020 y al decretarse el Estado de Alarma el 14 de marzo tiene que cerrarla. Sostiene que el impago se produce por fuerza mayor y que, en consecuencia, está exenta del pago. La actora se opone.
1. Fuerza mayor y obligaciones pecuniarias
La arrendataria alega la fuerza mayor para justificar el impago de las rentas. Sin embargo, la Sentencia, con cita de la doctrina del Tribunal Supremo, afirma que cuando la obligación consista en una deuda dineraria no cabe alegar la imposibilidad del cumplimiento, admitiendo todo lo más el incumplimiento temporal o mero retraso. No cabe apreciar la fuerza mayor y, en consecuencia, la arrendataria no está exonerada del pago de la renta.
2. Clausula rebus sic stantibus
La cláusula rebus sic stantibus [Nociones III, 9.5] es una excepción al principio pacta sunt servanda que tiene por finalidad la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por una alteración sobrevenida de as circunstancias.
El cierre forzoso de negocios provocado por la declaración del Estado de Alarma, frustra la finalidad principal del contrato, que es la venta al público de ropa y complementos, rompiéndose el equilibrio de las prestaciones. Por este motivo, según señala la Sentencia, se hace necesario reequilibrar tal equivalencia. Pero hay que tener presente que el arrendador ha puesto a disposición del arrendatario un local de negocio que, aunque no ha cumplido la finalidad esencial del contrato para el arrendatario, sí le ha reportado utilidad (ha podido conservar las mercancías, cartelería, rótulos en el exterior…) que debe remunerarse. El juez considera que ha de reducirse la cantidad de la renta a percibir por la parte arrendadora para recuperar el equilibrio contractual y para realizar ese cálculo se inspira en el art. 3 del Real Decreto 15/2020.
Con independencia de que proceda la rebaja de las rentas, se ha producido un incumplimiento contractual que según lo previsto en el art. 35 y 27.2 a) de la LAU tiene como consecuencia la resolución del contrato, por lo que se estima la acción de desahucio ejercitada.
SJPII Cáceres 11/09/2020, Roj: SJPII 315/2020