El 2 de junio de 1975, D. Efrain celebró un contrato de arrendamiento del “local estudio primera” (…) con la entonces propietaria. El 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un nuevo documento, bajo la rúbrica anexo nº1 al contrato de arrendamiento de 2 de junio de 1975 en el que se pacta que con efectos 1 de febrero de 2002 se modifica el objeto del contrato establecido como “local estudio primera” (…) por la vivienda situada en la planta NUM000 y, asimismo se fija el nuevo importe de la renta en 15.000 pts. mensuales. El contrato dice en su pacto cuarto: “Con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo».
Posteriormente UPL-GRACIA 2017, S.L. adquiere el edificio al que pertenece la citada vivienda, subrogándose en la posición de la arrendadora e interpone demanda solicitando la declaración de la finalización de la vigencia del contrato de arrendamiento desde el 1 de febrero de 2018 fecha en la que considera transcurridas las prórrogas previstas en los artículos 9 y 10 de la LAU de 1994.
1. Ámbito temporal de las normas.
El contrato fue celebrado inicialmente el 2 de julio de 1975, bajo el régimen de prórroga forzosa del art. 9 de la LAU 1964, y el anexo al contrato de 8 de noviembre de 2001 se suscribió tras la entrada en vigor del RDL 2/1985 y de la LAU 1994.
Resulta fundamental averiguar si lo que se produjo es una novación extintiva o meramente modificativa. De estimar que el acuerdo novatorio ha dado lugar a la extinción del contrato original y que ha surgido una nueva relación arrendaticia, esta se regiría por la LAU 1994, sin sujeción al régimen legal imperativo de prórroga forzosa, y en el caso de que se tratase de una mera modificación del contrato, el arrendamiento seguiría sujeto a la prórroga forzosa de la LAU 1964 [Fuentes I, 1.2.C].
2. La novación contractual. Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa.
Para que la modificación de la relación obligatoria [Nociones III, 9.1]. suponga la extinción de la obligación (novación extintiva, art. 1204 CCiv) es necesario que concurran dos elementos: a) la disparidad entre la nueva obligación y la primitiva (aliquid novi) y b) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra (animus novandi).
Si la alteración pretende la subsistencia de la obligación original, aunque con la modificación pretendida, estaremos ante una novación modificativa que puede darse en los casos previstos en el art. 1203 CCiv.
La intensidad de los efectos extintivos de la novación extintiva está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa o bien, una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad “de todo punto” entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita). Si se advirtiera algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes, debe prevalecer el efecto más débil: el modificativo.
La Sala, refiriéndose al caso concreto, afirma que
“esta exigencia de una voluntad de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal de prórroga forzosa, en el que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa comporta un efecto de dejación o renuncia de un derecho de prórroga forzosa, renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser «clara, terminante e inequívoca»
Asimismo, considera que lo acordado en el documento de 8 de noviembre de 2011 no revela esta voluntad tácita y que, en consecuencia, debe apreciarse una novación meramente modificativa del contrato suscrito el 2 de junio de 1975, por lo que la relación arrendaticia sigue sujeta al régimen de la LAU de 1964 y al sistema de su prórroga forzosa, lo que supone que el contrato de arrendamiento litigioso sigue vigente con las modificaciones acordadas en 2001.
STS 31/03/2021 Roj: STS 1151/2021