Desahuciada sin rechistar [STS]

DÉBORA es, desde 2010, inquilina de una vivienda propiedad de una comunidad de herederos, por la que paga 300 € al mes. Una sentencia firme de 2016 había condenado a la propiedad a pagar a DÉBORA 1.661 € por unas obras realizadas por la arrendataria que correspondían a la arrendadora.

Durante 10 meses del año 2019, DÉBORA deja de pagar la renta, ante lo que la propiedad presenta demanda de desahucio.

1. Peculiaridades del desahucio por falta de pago de la renta arrendaticia

1.1. Objetivo

Como explica la STS del caso, la regulación del desahucio arrendaticio por impago constituye «una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias», por lo que se refuerza notablemente la posición del arrendador frente al impago [Nociones de responsabilidad contractual, Tema 2, 5.3].

1.2. Incumplimientos que justifican el desahucio

A diferencia del régimen normal de la resolución, que exige un incumplimiento definitivo o firme [Nociones de responsabilidad contractual, Tema 2, 5.1.B], el régimen general del desahucio (que no deja de ser una resolución) se conforma que un solo incumplimiento, aunque se trate de un mero retraso de días en el pago de una única mensualidad. Para ser exactos, permite por una sola vez que el inquilino evite el desahucio ejercitado por el arrendador pagando rápidamente lo debido (enervación del desahucio); gastado ese único «comodín», cualquier retraso en cualquier pago permite el desahucio con carácter irremisible.

1.3. Procedimiento rápido y sumario (y constitucional): el «desahucio express»

No es casualidad que este procedimiento se describa coloquialmente como «desahucio express». El desahucio se tramita por el procedimiento del juicio verbal y, lo que es más importante, tiene carácter sumario. «Sumario», que es el antónimo de «plenario», significa que su objeto es limitado: el arrendador solamente puede pedir el desahucio y, como mucho, acumular la reclamación de las rentas impagadas; el arrendatario, tal como dice el art. 444.1 LEC, solamente podrá «alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación». Por lo tanto, cualquier otra defensa distinta del pago o la enervación se considera excesivamente compleja para introducirla en un procedimiento sumario y queda vedada.

Es verdad que la sentencia de desahucio no causa cosa juzgada sobre esos posibles argumentos del arrendatario y que pueden ser objeto posterior de un procedimiento ordinario, pero son remotas las posibilidades de que un arrendatario desahuciado y lanzado de su vivienda tenga interés en iniciar después un procedimiento ordinario que le devuelva, quizás años más tarde, la posesión de la vivienda.

Si te estas preguntando si este régimen puede ser inconstitucional por suponer una indefensión (falta de tutela judicial) del arrendatario, debes saber que el TC ha «bendecido» este sistema (en su regulación anterior a la actual LEC). La STC 60/1983, citada por la STS, afirma lo siguiente:

El concepto de indefensión del art. 24.1 no se puede considerar equivalente al de limitación de medios probatorios en un determinado proceso, pues no hay indefensión cuando quien sea vencido en un proceso a causa de la reducción de los medios de prueba puede reproducir la litis en otro proceso y usar en él, ya sin limitaciones legales, de las pruebas que a su interés convengan. El legislador puede emplear con distintas finalidades el juego entre juicios sumarios y juicios plenarios, como puede en casos determinados rechazar un concreto medio de prueba, y en tales hipótesis (por lo demás no imaginarias, puesto que realmente se dan en nuestro ordenamiento, sin que sea necesario ejemplificar a ese respecto) no se incurre en indefensión, siempre que la parte a la cual se limitan sus armas pueda acudir al juicio declarativo plenario o pueda utilizar en favor de su pretensión otros instrumentos que el ordenamiento en su totalidad le brinde.

El «desahucio express» se concluye habitualmente en unos meses (entre 2 y 6), pero la falta de medios de la justicia y dificultades procesales (sobre todo con las notificaciones) pueden hacer que se dilate bastante más; puedes leer, por ejemplo, estas noticias de prensa: «Han suspendido por tercera vez el desahucio de mis ‘inqui-okupas’» o «El suplicio de Paco y Nati por el ‘inquiokupa’ que lleva dos años en su casa de Madrid: ‘Se ríe de nosotros y dice que la Justicia está de su parte’«.

2. La alegación de compensación

DÉBORA intenta evitar el desahucio con el argumento de que no debía las mensualidades que justifican el desahucio por compensarse con la cantidad que el arrendador le debía por sentencia firme.

El Tribunal Supremo, confirmando la SAP, es contundente:

… la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta (…) determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC.

Y resalta que en la lista de causas de extinción de las obligaciones de este precepto, la compensación [Nociones de obligaciones, Tema 7, 5] figura como causa distinta del pago, que es lo único oponible al desahucio.

3. ¿Y si la propiedad hubiera acumulado la demanda de desahucio y la de reclamación de las diez mensualidades impagadas…?

Los tribunales vienen considerando que el procedimiento pierde su carácter sumario y se convierte en plenario cuando el arrendador acumula desahucio y rentas. En ese caso, DÉBORA podría haber planteado la compensación de deudas, que, sin duda, habría recortado la reclamación de rentas. Para que evitara el desahucio, sin embargo, debería ser al menos equivalente a los 3.000 euros que resultan de 10 mensualidades impagadas. Suponiendo que 1.661 € fuera el importe de las obras que la arrendataria realizó y reclamó a la propiedad, esa cantidad quedaría por debajo. A no ser que sumando intereses…

4. La «última bala»: la protección del arrendatario vulnerable frente al desahucio

En los últimos años, se han producido algunas novedades dirigidas a la protección frente a desahucios (y otras causas de lanzamiento, como la ejecución hipotecaria) de personas vulnerables (concepto que el legislador se cuida de definir: haber perdido el trabajo, no superar en la unidad familiar ciertos límites de ingresos…).

Podemos distinguir entre un nivel de protección normal y otro excepcional:

• El normal, definido actualmente en los arts. 439 y 441 LEC, consiste en una serie de trámites, a cargo del demandante y del juez, orientados a provocar la protección del inquilino vulnerable por los servicios sociales (alojamiento alternativo, ayudas económicas…). Los trámites son más complejos y el procedimiento puede alargarse más cuando el propietario es un «gran tenedor».
• El excepcional consiste en la suspensión de los desahucios de inquilinos vulnerables establecida, para el estado de alarma por la epidemia de COVID por el art. 1 RDley 11/2020). Por distintos motivos relacionados con la inestabilidad económica (guerra de Ucrania, en particular), esta posibilidad de suspender los desahucios se ha prorrogado, de momento, hasta el 31 de diciembre de 2024. Los propietarios afectados tienen derecho a recibir una compensación por la imposibilidad derivada de recuperar su inmueble.

No sabemos si DÉBORA reunía la condición de arrendataria vulnerable ni si el régimen que acabamos de explicar estaba en vigor cuando se tramitó su desahucio.

ROJ: STS 935/2022

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