El trabajo que sigue constituía una de las tres actividades programadas en mi asignatura «Responsabilidad contractual y extracontractual» del curso 2015-16. Con una previsión de 36 horas de trabajo personal, se trataba de imaginar que el estudiante debía elaborar una minuta sobre determinado asunto para el despacho en el que hacía sus primeras prácticas, con empleo exclusivo de fuentes primarias (legislación y jurisprudencia: entre 10 y 20 sentencias, según la materia, con preferencia por las más recientes) y estricta limitación de espacio.
Autoras: Sara Encinas, Elionor Ferrer y Laura García, estudiantes de 3º de Derecho de la UIB
El objeto de esta entrada es calificar las cantidades que se entregan anticipadamente al inicio de un contrato de compraventa para distinguir de qué figura se trata y determinar su régimen jurídico.
Este pago anticipado podría ser:
- arras confirmatorias
- arras penitenciales
- arras penales o
- contrato de opción.
LEGISLACIÓN
1. Voluntad de las partes
De acuerdo con el artículo 1255 CCiv, las partes podrán pactar las cláusulas y condiciones que estimen convenientes siempre que no sean contrarias a la ley, la moral y el orden público. Por ello, los contratantes pueden otorgar un pago anticipado al inicio de un contrato, lo que además es una práctica bastante habitual.
2. Interpretación de los contratos
Para esclarecer ante qué tipo de pago nos encontramos, debemos atender a las reglas de interpretación del contrato establecidas del artículo 1281 al artículo 1289 del CCiv. En primer lugar, debemos estar al sentido literal de las cláusulas, aplicando el principio general del derecho “in claris non fit interpretatio” contenido en el artículo 1281 CCiv. Supletoriamente, se investigará la voluntad de las partes si esta parece contraria a lo expresado en el contrato, de acuerdo con el apartado segundo del mismo artículo. Para ello, el artículo 1282 CCiv establece que para esclarecer la voluntad de las partes, se deberá atender a los actos anteriores, coetáneos y posteriores de las mismas. Finalmente, en caso de palabras, expresiones o cláusulas ambiguas o dudosas, deberán observarse del artículo 1283 al artículo 1289 CCiv.
3. Arras confirmatorias
Estas arras no aparecen específicamente reguladas en el CCiv. Sin embargo, para el caso de incumplimiento, deberemos acudir al artículo 1124 CCiv, como se verá más adelante.
4. Arras penitenciales
El artículo 1454 del CCiv menciona las arras pero no especifica el tipo al que se refiere. Sin embargo, la jurisprudencia que se citará más adelante entiende que este precepto va referido exclusivamente a las arras penitenciales.
5. Arras penales
Se asemejan a las cláusulas penales reguladas en el artículo 1152 CCiv, de forma que la cantidad pactada como arras penales sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de incumplimiento.
Será de aplicación la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, aprobada por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, (en adelante LGDCU), en caso de que las arras puedan ser consideradas como cláusulas abusivas. En tal caso, esta legislación será de aplicación preferente al tratarse de una normativa especial.
6. Contrato de opción
No tiene regulación específica en el CC, pero aparece nombrado en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, donde se indican los requisitos que debe ostentar este contrato para que pueda ser inscrito en el Registro Hipotecario y adquirir eficacia real.
JURISPRUDENCIA
1. Arras confirmatorias
CONCEPTO
Las arras confirmatorias “son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.”
Esta clase de arras no permiten a las partes desistir del contrato, sino que corresponden a entregas o anticipos que se descuentan del precio final de la compraventa. Con lo cual, como se ha explicado anteriormente, en caso de incumplimiento contractual será de aplicación el artículo 1124 CC. STS 4815/2013
IDENTIFICACIÓN
- El empleo del término señal “no supone necesariamente que su entrega permita la separación sin más del contrato, pues puede ser entendida como un anticipo del precio”. STS 4295/2013
- Se consideran preferentes en el caso de duda, pues cuando de la voluntad de las partes no resulte clara “habrá de pensarse que las arras fueron simplemente confirmatorias de la formalización del contrato, teniendo las cantidades entregadas, en tal caso, el carácter de pago de parte del precio total establecido”. SAP C 2492/2012
- “También cabe la posibilidad de que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento”, en cuyo caso “las arras asumen la función liquidatoria de la indemnización de daños y perjuicios que correspondiera a uno de los contratantes ante el incumplimiento del otro.” STS 4295/2013; SAP C 2492/2012
RÉGIMEN JURÍDICO
- La existencia de arras confirmatorias no otorga facultad de desistimiento ni al comprador ni al vendedor, sino todo lo contrario: opera como una expresión de fuerza vinculante. En consecuencia, si alguno de las partes desiste del contrato, estaremos ante un incumplimiento del mismo y será de aplicación el artículo 1124 CC. Con lo cual, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución junto con una indemnización por por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.
- Para la resolución del contrato conforme al artículo 1124 CC, el incumplimiento debe revestir una cierta entidad. Se exige por la jurisprudencia que pueda calificarse como “verdadero y propio, grave, esencial, que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes o bien genere la frustración del fin del contrato, la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico». SAP M 6568/2015
EJEMPLO
«SEGUNDO. El precio de la venta por las citadas participaciones se establece en 900.000,00 EUROS, (más los impuestos que procedan gravar el mismo), del que deberá deducirse la cantidad entregada en concepto de a cuenta (200.000,00 EUROS).” SAP M 6568/2015
2. Arras penitenciales
CONCEPTO
Las arras penitenciales “son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454”. STS 4295/2013
Se conciben “a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato.” SAP M 17255/2015
IDENTIFICACIÓN
- “Tiene un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, […], debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado”. (*Ver apartado arras confirmatorias). STS 4815/2013
RÉGIMEN JURÍDICO
- Las arras penitenciales otorgan facultad de desistimiento, de forma que si quien rescinde es el comprador, perderá la cantidad que hubiera entregado en concepto de arras; y si quien rescinde es el vendedor, deberá devolver dicha cantidad por duplicado.
- “El ejercicio de la facultad reconocido en el artículo 1.454 CC no debería calificarse técnicamente de “rescisión”, pese a la letra del precepto, sino más bien de facultad de desistimiento. La pérdida de las arras o la devolución con otro tanto no representan pues más que el precio de un lícito arrepentimiento” STS 672/2013
- Se califica como obligación facultativa, pues del artículo 1454 CC se desprende la posibilidad de que el deudor cumpla o no. Lo que aquí interesa es la facultad de desistimiento, la realización de la cual conllevará la materialización del contenido del artículo mencionado. De forma que el deudor se aparta del contrato, sin tener en cuenta su “voluntad, su rebeldía o su imposibilidad”. STS 4815/2013
EJEMPLO
«Se hace constar que las cantidades entregadas a cuenta como señal y parte de pago, es decir 305.000€, lo son en concepto de arras, según lo estipulado en el artículo 1454 CC. Es decir, en caso de que la parte compradora desista, perderá íntegramente las arras entregadas; y si fuera la parte vendedora, las devolverá duplicadas.» STS 4815/2013
3. Arras penales
CONCEPTO
“Se pactan como simple garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato con tal proceder.” STS 1422/2012
IDENTIFICACIÓN
- Se asemeja a la cláusula penal en cuanto a su función. Sin embargo, se diferencian en que las cantidades de las arras penales se entregan al inicio del contrato, mientras que en las cláusulas penales la cantidad pactada se entrega tras el incumplimiento
RÉGIMEN JURÍDICO
- Las arras penales, de igual forma que las confirmatorias, no otorgan facultad de desistimiento a las partes, por lo que en caso de incumplimiento será también de aplicación el artículo 1124 CC mencionado anteriormente. Aunque en este caso la indemnización que se otorgará será la pactada en las arras penales.
- Las arras penales y confirmatorias son compatibles (ver característica tercera del apartado «Identificación» de las arras confirmatorias)
- Los tribunales vienen objetivando el incumplimiento en los casos de arras penales, de forma que “se trata, simplemente de que el incumplimiento impida la satisfacción económica de las partes o genere la frustración del fin del contrato, entrando entonces en juego la consecuencia prevista al contratar.” SAP C 2492/2012
- La función de las arras penales es liquidatoria, “también llamada sustitutiva o compensatoria”, sustituyendo a los daños y perjuicios que ocasione la falta, caso en que el acreedor no necesita probar la existencia de esos daños, y tampoco su cuantía, facilitando el resarcimiento de daños y perjuicios. STS 4815/2013 ; SAP M 8168/2007
- El artículo 1154 CC permite al Juez moderar la indemnización pactada cuando el deudor haya cumplido en parte o irregularmente la obligación. Ello, conforme al criterio de equidad, cuando la indemnización resulte excesiva, conforme a lo dispuesto en el art. 1.103 CC. STS 4295/2013 ; SAP M 8168/2007
- Se pueden llegar a considerar abusivas entre consumidores y usuarios. SAP V 3577/2003
EJEMPLO
“Los 600.000€ entregados a cuenta y como señal, la perderá el comprador si incumpliera lo convenido en el presente contrato, o bien le será devuelto el doble del importe entregado si el incumplimiento se produjera por parte de la vendedora.» STS 4295/2013
4. Contrato de opción
CONCEPTO
«En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada.” SAP M 8168/2007
IDENTIFICACIÓN
- Puede concederse de forma gratuita u onerosa. Por lo tanto, “no es esencial, mediar un precio o prima por la mera opción”, aunque es habitual que este se pacte. Además, las partes podrán decidir si esa prima es dependiente o no del precio de compra. STS 1354/2014
RÉGIMEN JURÍDICO
En el caso del comprador, no puede hablarse de incumplimiento porque la opción de compra se articula como una mera facultad y no como una obligación. Sin embargo, en caso de no ejercitar la opción, el comprador perderá el precio entregado en concepto de prima.
En el caso del vendedor, éste puede incumplir sus obligaciones, si no respeta el derecho de opción otorgado a favor del comprador. En este caso, el comprador podrá alegar el artículo 1124 CC exigiendo todos sus efectos: cumplimiento forzoso o resolución del contrato con devolución de contraprestaciones y, en su caso, indemnización.
EJEMPLO
“La cláusula primera se titula precisamente ‘opción de compra’, con mayúsculas se recoge este sintagma en el contenido de dicha cláusula; en la cláusula segunda, se habla de pérdida de derechos ‘caso de no ejercer la opción de compra’; en la cláusula segunda se establece un ‘plazo para el ejercicio del derecho de opción’; la cláusula tercera se titula ‘ejercicio de la opción’. La cláusula cuarta se titula: ‘transcurso del plazo concedido en la opción’. SAP AL 305/2015