Delfina, como arrendadora, suscribió un contrato de arrendamiento rústico con Secundino, como arrendatario, sobre determinadas fincas, por un plazo de diez años y con una renta de 12 euros mensuales. El contrato se presentó a la Junta de extrmadura a fin de acreditar determinados requisitos administrativos para obtener ayudas al sector agrícola. Asimismo, celebran otro contrato de aparcería en el que se estipuló que los beneficios y gastos se repartirían por mitad.
Delfina afirma que el contrato de arrendamiento rústico es radicalmente nulo por faltar el elemento esencial de la renta que, al haberse fijado en 12 euros mensuales, resulta irrisoria, además de auque nunca se llegó a abonar por el arrendatario-
1. Simulación absoluta
El contrato de arrendamiento rústico carecía de causa [Nociones de contratos,3], pues en los contratos de arrendamiento, la causa de la cesión del uso y disfrute de la cosa por parte del arrendador es la obligación de pago de la renta por el arrendatario (art. 1276 CC). La renta estipulada era “irrisoria” y nunca fue pagada ya que la finalidad del contrato era conseguir cumplir determinados requisitos administrativos que la Junta de Extremadura exigía para poder obtener ciertas ventajas.
2. Efectos restitutorios de la nulidad del contrato
El Código civil distingue entre causa inexistente, y caula ilícita o torpe. En ambos casos el contrato no produce ningún efecto. Sin embargo,
«en el caso de que los contratantes o alguno de ellos hubiera cumplido, en todo o en parte, las prestaciones pactadas, las consecuencias restitutorias son distintas según que estemos en presencia de un contrato nulo por falta de causa o por ilicitud de la causa. En el primer caso, el art. 1303 CCiv dispone que “declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses”. De esta regla deja a salvo “lo que se dispone en los artículos siguientes”. Entre estas salvedades figuran, en lo que ahora interesa, las previstas en los arts 1305 y 1306, que para los casos de nulidad del contrato por causa ilícita distinguen según que el hecho en que consista la causa ilícita constituya “delito o falta” (art. 1305 CCiv) o no (art. 1306 CCiv), y en ambos casos diferencias en función de que la culpa esté de parte de ambos contratantes o de uno solo.
Para el caso en que no resulte aplicable ninguna de estas salvedades, el régimen común del art. 1303 CC aplica la regla de la restitutio in integrum, conforme a la cual, cuando el contrato hubiese sido ejecutado en todo o en parte, procede la reposición de las cosas al estado que tenían al tiempo de la celebración (…), debiendo los implicados devolverse lo que hubieren recibido por razón del contrato”
“Por el contrario, en el caso de que haya concurrido causa ilícita, que no constituya delito o falta, conforme al art. 1306, el citado régimen de restitución reciproca e íntegra se exceptúa, de forma que ninguno de los contratantes «podrá repetir lo que hubiera dado a virtud del contrato, ni reclamar el cumplimiento de lo que el otro hubiese ofrecido» (si la culpa solo está de parte de uno de los contratantes, el que fuera extraño a la causa torpe «podrá reclamar lo que hubiera dado, sin obligación de cumplir lo que hubiera ofrecido»)”.
La Audiencia Provincial, a pesar de apreciar la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento, negó la restitución de los frutos al considerar que la causa del contrato es torpe (era una causa oculta con propósito torticero). Sin embargo, el Tribunal Supremo sostiene que no es compatible afirmar que estamos ante una simulación absoluta y que la causa es torpe, porque la simulación absoluta supone una inexistencia de causa y ello supone que resulta de aplicación el art. 1303 CCiv y los contratantes deberán restituirse recíprocamente lo que hubieran recibido por razón del contrato.
STS 22/6/2021, Roj STS 2493/2021