JUAN PABLO y ÁNGELA suscriben el 28 de abril de 2008 con la inmobiliaria HOGAR Y JARDÍN S.A. contrato de compraventa de una vivienda como segunda residencia en un complejo de Castellón, todavía en construcción aunque prácticamente terminada. A la terminación de la vivienda, en noviembre de 2008, han pagado algo más de 78.000 de los 249.955 € fijados como precio, pero les ha sorprendido la crisis del 2008. No atienden el requerimiento de la inmobiliaria para otorgar escritura y pagar el precio restante y, en su lugar, interponen demanda en la que piden que se dé por resuelto el contrato por imposibilidad de cumplir su obligación de pagar el precio. Presentan como prueba un documento de BANCAJA en el que esta entidad hace constar que a uno de los cónyuges le había sido denegada la concesión de un préstamo hipotecario por importe de 213.572,90 € «por la situación financiera actual de nuestro cliente, debido a su alto endeudamiento». La inmobiliaria, por su parte, reconviene solicitando el cumplimiento forzoso de la compraventa.
La AP estima la demanda, pero la sentencia es revocada por el TS.
1. Imposibilidad fortuita y obligaciones pecuniarias
La regla de que el «género no perece» (genus non perit) [Nociones III, 7.3] impide que pueda aplicarse a las obligaciones pecuniarias el régimen de extinción de las obligaciones por imposibilidad sobrevenida y fortuita de cumplimiento [Nociones IV, 2.6.C].
El régimen de los arts. 1182 a 1184 CC , referido a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la obligación de entregarla, y a la liberación del deudor cuando este lo sea de una obligación de hacer y la prestación resultare legal o físicamente imposible, se compadece mal con los hechos litigiosos y con la pretensión de los demandantes-reconvenidos (…) porque la obligación de estos no era la de entregar una cosa determinada, hipótesis del art. 1182 CC , ni tampoco una obligación de hacer, hipótesis del art. 1184 del mismo Código, sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece.
2. Regla «rebus sic stantibus»
Lo que se plantea, en realidad, es la posibilidad de entender que se ha producido una alteración extraordinaria de las circunstancias que afecta al equilibrio de las prestaciones y permite aplicar la regla «rebus sic stantibus» [Nociones, IV, 2.6.E].
Después de explicar que se trata de una solución extraordinaria que debe examinarse con la mayor cautela, la STS examina la concurrencia en el caso de los tres requisitos de la regla «rebus sic stantibus«:
1. Alteración extraordinaria de las circunstancias.
El TS admite como hechos notorios la crisis económica y la consiguiente restricción generalizada de los prestamos hipotecarios. Ahora bien, eso «no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento». Deben concurrir, entonces, los otros dos requisitos.
2. Imprevisibilidad.
En este caso, hay un dato que hace pensar que los contratantes manejaron este riesgo al contratar, «al contemplar expresamente el contrato la posibilidad de que los compradores no obtuvieran la financiación prevista sin por ello exonerarles del pago del precio, asignándoles así un riesgo que en principio excluiría la aplicación de la regla rebus sic stantibus«.
3. Desproporción sustancial.
Las pruebas aportadas al juicio no permiten acreditar suficientemente, en este caso, que se hubiera producido una situación de onerosidad extrema: no se sabe cuál era la situación de los compradores antes y después de firmar el contrato, y si, tal vez, su sobreendeudamiento era preexistente al contrato; no hay datos sobre la capacidad económica de uno de los cónyuges y solo se aporta la negativa de una entidad. Merece la pena transcribir la conclusión del TS:
En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.
ROJ: STS 1013/2013