Este caso tiene un poco de todo, aunque al Tribunal Supremo solamente llega una parte de la discusión. Empecemos con el principio: el comprador, un particular, movido por el deseo de realizar una buena inversión, adquiere de una promotora una vivienda en construcción. El contrato, en documento privado, se celebra en 2005 y tiene el siguiente contenido:
- Precio: 119.849 €, de los que el comprador abona 23.968 €
- Plazo: 30 de septiembre de 2008
- Unas condiciones generales que incluyen una cláusula 9 de la que se transcribe la parte principal:
«Incumplimiento del contrato por la compradora. Efectos
La falta de pago en la fecha de su vencimiento de cualquiera de las cantidades señaladas en el Pliego de Condiciones Particulares y, en su caso, de los intereses de demora o, en general, el incumplimiento por la COMPRADORA de cualquiera de las obligaciones establecidas en el presente contrato, operarán como condición resolutoria explícita de la compraventa conforme a los artículos 1504 del Código Civil , 11 de la Ley Hipotecaria y 59 de su Reglamento. No obstante lo anterior, en tales casos la VENDEDORA podrá optar entre resolver de pleno derecho la compraventa sin más requisito que la notificación que previene el primero de los artículos citados o exigir su cumplimiento, con abono por la COMPRADORA, en ambos casos, de los daños y perjuicios ocasionados, así como de los gastos producidos.
La resolución se producirá del pleno derecho desde que así se le notifique notarialmente la VENDEDORA a la COMPRADORA. Realizado el requerimiento, acompañado de la liquidación que corresponda, la VENDEDORA dispondrá a su conveniencia de las unidades inmobiliarias objeto de este contrato.
En caso de resolución la COMPRADORA perderá en beneficio de la VENDEDORA, en concepto de penalización, el 5% de las cantidades que tenga hasta ese momento pagadas a cuenta del precio, así como el importe íntegro de las cuotas del IVA satisfechas».
Junto a esta cláusula, hay otras dos, tituladas «Precio y forma de pago» y «Pago por la parte compradora de la parte del precio que esté pendiente de abono al otorgamiento de la escritura de compraventa» en las que se recoge el derecho de la promotora a reclamar determinadas partidas indemnizatorias en caso de impago por parte del comprador.
La terminación de las obras se retrasa ligeramente, al parecer por la intervención del Ministerio de Defensa por una posible servidumbre aeronáutica.
Expongo la secuencia de los hechos:
- El 1 de octubre de 2008, la compradora comunica a la vendedora su voluntad de resolver el contrato por no haberse entregado la vivienda en el plazo pactado
- El 11 de diciembre del mismo año, ya terminada la obra, la promotora envía un burofax a la compradora instándole a otorgar escritura pública (y pagar el precio restante en ese acto, claro); repite el burofax unos meses después, mientras se siguen recibiendo comunicaciones de la parte compradora sobre su decisión de resolver el contrato.
- El 7 de septiembre de 2011, la promotora notifica notarialmente al comprador la resolución del contrato.
- El 11 de octubre de 2011, el comprador interpone demanda pidiendo que se declare resuelto el contrato por incumplimiento de la vendedora, se le devuelva la parte del precio pagada y se le entreguen ciertas sumas en concepto de indemnización.
- La vendedora contesta a la demanda e interpone reconvención, en la que reclama, ella también, que se tenga por resuelto el contrato, pero en su caso, por incumplimiento del comprador, con ciertas partidas indemnizatorias, de las que habrá que descontar la parte del precio pagado.
Las tres sentencias que se ocupan del caso son conformes.
1. Resolución del contrato por incumplimiento de la promotora: retraso no esencial
La sentencia de primera instancia descarta que un retraso inferior a tres meses en una obra programada a tres años constituya el incumplimiento firme y definitivo que la jurisprudencia requiere para admitir la resolución [➜ Nociones, IV, Tema 2, 5.1.B] del contrato.
Nada indica, en el contrato, además, que se tratara de un término esencial. No siquiera existe urgente necesidad de ocupar la vivienda, ya que se había adquirido como inversión y el comprador no pensaba mudarse a la misma.
2. Resolución extrajudicial por incumplimiento del comprador
Como has visto, el 7 de septiembre de 2011, la promotora notifica notarialmente al comprador que da por resuelto el contrato. Lo hace por esta vía porque el art. 1504 CCiv establece esta formalidad para la resolución extrajudicial de las compraventas de inmuebles por incumplimiento de la parte compradora [➜ Nociones, IV, Tema 2, 5.3]. A partir de ese momento, el comprador ya no puede liberarse de su obligación mediante el pago. Si la resolución era procedente y sus consecuencias podrá discutirse en los tribunales, como ocurre en este caso.
3. Incumplimiento resolutorio del deudor
El comprador ha demostrado repetidamente que no tiene intención de cumplir este contrato, por lo que ni siquiera llega a discutirse en el pleito la existencia de un incumplimiento de naturaleza resolutoria. Lo que sí discute el comprador son las consecuencias de dicha resolución; en concreto, si la promotora solamente puede quedarse con el 5% de la parte del precio pagado, tal como consta en la cláusula 9 de las condiciones generales, o si puede reclamar otros daños, como los gastos de comunidad de los dos años y pico en que tiene el piso parado, el Impuesto de Bienes Inmuebles que ha tenido que pagar, los intereses de la hipoteca en la que tendría que haberse subrogado el comprador, etc.
4. Dolo e indemnización de daños y perjuicios
Uno de los argumentos que la promotora pone sobre la mesa es el del carácter doloso del incumplimiento: el comprador no ha cumplido el contrato porque no «le ha dado la gana». Con este argumento, pretende que se aplique al comprador el régimen más severo de la responsabilidad escalonada que establece el art. 1107 CCiv [➜ Nociones, IV, Tema 2, 4.2.B],
En el juicio, se descarta la existencia de dolo porque, al fin y al cabo, ha habido un retraso por parte de la promotora, insuficiente para permitir la resolución del contrato, pero suficiente para atenuar la responsabilidad del comprador.
De todas formas, concurre otro argumento más potente contra la pretensión indemnizatoria de la promotora…
5. Cláusula penal e indemnización de daños y perjuicios
Las tres sentencias coinciden en considerar que la condición general 9 del contrato contiene una cláusula penal. En realidad son unas arras penales, ya que se trata de una cantidad ya entregado por el deudor, pero su régimen jurídico es el de la cláusula penal.
En virtud de esa cláusula penal, la promotora puede quedar, en concepto de penalización, el 5% de la parte del precio pagada y la totalidad del IVA, lo que asciende a 2.688 €; la promotora, por lo tanto, deberá devolver el resto del dinero recibido del comprador.
La promotora pretende que esa cantidad se sume a la que resulte de los daños y perjuicios sufridos, pero los tribunales son firmes: salvo pacto en contrario, la cláusula penal no se acumula, sino que sustituye a la indemnización [➜ Nociones, IV, Tema 5, 2.1].
La promotora considera que precisamente eso es lo que se ha pactado en el contrato, ya que hay otras dos cláusulas que sí se refieren a la indemnización de daños causados por el impago del comprador. Su tesis es rechazada por los tribunales mediante el empleo de varios argumentos interpretativos:
- Interpretación sistemática. La cláusula penal, sin alusión a su posible acumulación, se contiene en una cláusula expresamente dedicada a las consecuencias del incumplimiento y la resolución del contrato. Las otras cláusulas, por su título, parecen referirse más bien al caso de que la promotora opte por la acción de cumplimiento.
- Interpretación contra el que redacta el contrato, que es responsable de las oscuridades que presente. Aunque los tribunales del caso no lo hacen, podría haberse añadido el art. 6.2 LCGC, ya que nos encontramos ante unas condiciones generales de la contratación; y el art. 80.2 LGDCU, ya que son condiciones empleadas en una relación de consumo (el comprador no pierde la condición de consumidor por el hecho de que compre como inversión.
- Interpretación conforme el criterio de reciprocidad: la cláusula 5 establece que, caso de resolverse el contrato por incumplimiento de la vendedora, esta abonará el 5% de la parte del precio pagado en concepto de cláusula penal, sin alusión a ninguna indemnización complementaria.
ROJ: STS 1326/2016