El CABACO MEDIOS y GESTIÓN S.L. vende a ESSO ESPAÑA, S.A. una finca de 5.020 metros cuadrados. La compradora pretende construir en ella una estación de servicio y así se hace constar en el contrato. Las condiciones urbanísticas para la construcción exigen que la finca tenga una superficie mínima de 5.000 metros cuadrados.
Una vez iniciada la construcción de la estación de servicio tiene que interrumpirse por las reclamaciones de terceros, pues sobre la finca se superpone otra de 2.172 metros cuadrados que pertenece en proindiviso a la entidad vendedora y a otras dos sociedades mercantiles. La parcela adquirida no llega, por lo tanto, a la superficie mínima exigida para la construcción.
La compradora demanda solicitando la anulación del contrato por dolo y, de forma subsidiaria, la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento.
1. Dolo activo y dolo omisivo
Las sentencias de primera y segunda instancia aprecian la existencia del dolo por la ocultación de datos esenciales aplicando la doctrina jurisprudencial de que el dolo abarca no sólo la maquinación directa, sino también
«la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte, sin que lo invalide la confianza, buena fe o ingenuidad de la parte afectada».
El TS aprecia, sin embargo, un verdadero dolo activo al existir una conducta insidiosa de la vendedora dirigida a obtener la voluntad negocial del vendedor, consistente en la manifestación de que la finca tenía determinadas cualidades, creando una falsa representación de la realidad, pues no solo tenía una menor cabida, sino que además se falseaba la causa concreta negocial ya que la verdadera cabida de la finca la hacía no edificable, resultando imposible construir la estación de servicio.
2. Requisitos del dolo
Una vez acreditada la conducta insidiosa (por acción u omisión) los requisitos del dolo (Nociones II.6.3) son:
- El dolo ha de ser grave (art. 1.270 CCiv), lo que se da en el presente caso porque de conocerse por la parte actora las circunstancias al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no se habría celebrado, pues la finca adquirida resulta inhábil para el fin pretendido.
- No se exige a quien padece el dolo la diligencia que debe desplegar el que sufre error, el TS afirma que no excluye la apreciación del vicio la «confianza, buena fe o ingenuidad de la parte.afectada».
- Tampoco se requiere ánimo de perjudicar con el negocio sino que basta que la conducta activa, o negativa, obedezca al propósito de inducir a la contraparte a realizar la declaración viciada.
El TS aprecia la existencia de dolo y confirma la Sentencia de la Audiencia Provincial declarando la nulidad de la compraventa.
3. Indemnización por daños y perjuicios
El art.1270 CCiv, que concede indemnización de daños y perjuicios al contratante que ha sufrido dolo incidental, que no puede anular el contrato. El dolo grave, que sí permite anular el contrato, igualmente obligará al que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios con independencia de las restituciones previstas en los arts. 1303 y ss CCiv (la conducta dolosa es la que justifica esa indemnización).
Se recurre a los arts 1106 y 1107 CC para la determinación de la indemnización.
STS 5/5/2009, ROJ: STS 2386/2009