AUGUSTO y CANDELARIA, como compradores, y dos sociedades, como vendedoras, suscriben contrato privado de compraventa de un despacho en un edificio de oficinas que se encontraba en construcción. El contrato, preparado por las vendedoras para su empleo en la venta de los inmuebles de dicho edificio, fija una fecha de entrega y añade, para el caso de que se den algunas causas que se especifican, una prórroga de 90 días. Además, la cláusula 6ª. no permite la resolución del contrato por incumplimiento de los vendedores si no se ha producido un retraso añadido de 6 meses. [Por si tienes curiosidad por examinar el texto concreto de las estipulaciones conflictivas, las transcribo al final de la entrada]. Producido un importante retraso, pero sin llegarse a consumar los plazos de 90 días más 6 meses fijados en el contrato, los compradores remiten burofax por el que dan por resuelto el contrato, resolución con la que no están conformes las vendedoras.No hay duda de que nos encontramos ante un contrato con condiciones generales de la contratación; tampoco de que, si se aplicase la LGDCU, la cláusula 6ª. sería nula por abusiva; el art. 86.5 LGDCU, en efecto, considera nula «la limitación o exclusión de la facultad del consumidor y usuario de resolver el contrato por incumplimiento del empresario». Pero, ¿son AUGUSTO y CANDELARIA consumidores?
1. No es consumidor quien adquiere un inmueble para su desempeño profesional
El TS, revocando lo decidido en la instancia, da la razón a las vendedoras porque considera que los compradores no son, en esta relación, consumidores [Nociones, I, 2.2.A] y, en consecuencia, no les es aplicable la LGDCU ni, por tanto, puede anularse por abusividad la cláusula 6ª. del contrato. La parte actora «no ostenta la condición de consumidor pues, pese a la interpretación de la Audiencia, no cabe duda de que el destino del local adquirido queda integrado, plenamente, en el marco de su actividad profesional de prestación de servicios (despacho de abogados)».
Consecuencia: el contrato queda exclusivamente sometido al CCiv: «excluida la aplicación de la legislación especial en materia de consumidores, la valoración de la relación contractual cursa en atención al régimen general del contrato por negociación que atiende, primordialmente, a la voluntad negocial manifestada por las partes como principio rector del orden interpretativo del contrato celebrado ( artículo 1281 del Código Civil ), sin posibilidad de extrapolar en dicha interpretación el control específico de abusividad, propio de la contratación seriada con los consumidores».
Las cláusulas conflictivas
QUINTA.- ENTREGA DEL DESPACHO PROFESIONAL El despacho profesional será entregado a la parte compradora con anterioridad al 15 de octubre del 2007, fecha en que se tiene previsto que se encuentren terminados y figuren inscritos como finca independiente en el Registro de la Propiedad, siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a la estipulación segunda.
La indicada fecha podrá demorarse, sin que ello faculte al COMPRADOR para reclamar responsabilidad o indemnización alguna, como máximo por un plazo de 90 días hábiles debido a razones técnicas del proyecto de construcción o de la ejecución de las obras de urbanización, por causas naturales (como pluviometria excesiva) o por aquellas causas que, siendo ajenas a la empresa constructora, habitualmente permiten a este tipo de empresas demorar la entrega de la edificación (huelgas, suministro de materiales) así como cuando se produzca la paralización de la obra por causas no imputables a la parte vendedora.
La entrega se realizará mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. El retraso imputable al COMPRADOR en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa no supondrá a su vez retraso en el cumplimiento de las restantes obligaciones asumidas en el presente contrato.
No obstante, y para el caso de que la entrega se produjera antes de la fecha prevista, INMO CONSULT INVESTMENTS S.L. y PONDERANCE 2000 S.L, estarán facultadas para el cobro de las cantidades que han quedado determinadas mediante pagos ordenados según domiciliación bancaria, en el momento de la entrega de los bienes inmuebles y otorgamiento de la escritura pública de Compraventa, abonándose su importe por el COMPRADOR, sin que la parte compradora pueda negarse a recibir los inmuebles, negarse a otorgar la Escritura Pública, retener el resto del precio pendiente o demorarse en su pago.
Se reconoce el derecho a la elección de Notario que corresponde al COMPRADOR, quien se compromete a firmar dicha escritura en el plazo de quince días a contar desde el momento en el que se le notifique la puesta a disposición y terminación del despacho profesional. Todo ello de conformidad con los Artículos 1.279 y 1.280-1 del Código Civil .
Transcurrido dicho plazo sin que el COMPRADOR se hubiese presentado a otorgar la escritura de compraventa y abonar el resto del precio, el presente contrato quedará resuelto por incumplimiento del COMPRADOR, pudiendo INMO CONSULT INVESTMENTS S.L. y PONDERANCE 2000 S.L disponer libremente de las fincas objeto del mismo, para lo que de forma especial y con carácter expreso, la compradora presta su consentimiento a este pacto y se obliga a su cumplimiento. Se producirá la resolución de pleno derecho del presente contrato en los términos previstos en los artículos 1.504 del CC . En cuanto a las cantidades entregadas previamente por el COMPRADOR, se estará a lo dispuesto en la Estipulación Séptima, letra b.
De conformidad a la normativa vigente, y tal y como establece la Licencia de Obras el despacho profesional no podrá ser destinado en ningún caso a uso residencial.
La parte vendedora quedará exenta de cualquier responsabilidad en el supuesto de que la parte compradora no obtenga la posterior licencia municipal de apertura o las autorizaciones precisas para el ejercicio de su JURISPRUDENCIA 4 actividad por causas ajenas a la correcta ejecución del despacho profesional que es objeto del presente contrato de compraventa. Serán por cuenta de la parte compradora las medidas adicionales que fueran necesarias, en su caso, en el local citado, así como en sus instalaciones, para el desarrollo de su actividad específica y cumplimiento de toda la normativa que le sea de aplicación.
SEXTA.- CAUSAS DE RESOLUCIÓN A FAVOR DEL COMPRADOR El COMPRADOR podrá instar la resolución del presente contrato en el caso de que la entrega del despacho profesional objeto del presente se demorase más de seis meses sobre la fecha prevista. En el supuesto de haberse producido alguna de las circunstancias previstas en la estipulación quinta, el cómputo del plazo aquí recogido de seis meses, se iniciará una vez agotado el periodo de prórroga de 90 días hábiles recogido en la mencionada estipulación quinta.
Igualmente podrá resolver el contrato en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente contrato a cargo del vendedor, lo que dará derecho a la parte compradora a instar la resolución del contrato, para lo cual deberá cursar requerimiento fehaciente a la vendedora, una vez trascurrido el citado período. En el caso de que la compradora no optara por instar la resolución del contrato, se entenderá que concede a la vendedora una ampliación del plazo de entrega, sin que por dicho concepto se genere penalización o derecho de indemnización alguna a favor de la compradora.
Para el caso de que se produjere la resolución de este contrato por la causa indicada en esta estipulación, en cumplimiento de lo establecido por la Ley 57 de 27 de julio de 1.968 la parte vendedora se compromete a que las cantidades recibidas, serán devueltas al COMPRADOR en unión de los intereses de demora fijados en el interés Euríbor anual último publicado en el B.O.E. más tres puntos porcentuales, desde la fecha en que fueron satisfechas, en concepto de cláusula penal por indemnización de daños y perjuicios, libremente pactada por las partes.
Si el adquirente, antes de tomar posesión del local, estuviese interesado en resolver el presente contrato, deberá notificarlo por escrito a las sociedades vendedoras para que, ésta, en un plazo no superior a 15 días, decida si acepta la resolución. En el supuesto de que las sociedades vendedoras la aceptase, lo comunicarán así al comprador en el plazo antes indicado y procederán a devolverle el 50 por ciento de las cantidades realmente satisfechas a cuenta del precio concertado, siendo a cargo del comprador todos los gastos e impuestos que pudieran derivarse de la resolución de la compraventa, y todo ello, sin perjuicio de la facultad que al vendedor le reconoce el art. 1.124 del Código Civil para exigir el cumplimiento del contrato en caso de que el comprador no cumpliera lo que le incumbe».
ROJ STS 2820/2014