El 30 de enero de 2007 OFELIA y RITA suscriben contrato de compraventa en documento privado con NORCASA por el que esta se compromete a entregar una determinada vivienda de un edificio cuya construcción promueve. Se pacta un precio de 344.500 € + IVA y determinados pagos a cuenta, que se cumplen. Se fija como plazo de entrega de la vivienda 36 meses desde la obtención de la licencia de obras (11 de enero de 2007); el plazo se cumple, por tanto, el 11 de enero de 2010.El contrato contiene una previsión explícita sobre el caso de retraso en la entrega del inmueble:
si por cualquier causa imputable a la vendedora no se ultimase la construcción o no se realizase la entrega dentro del término pactado, debía estarse a lo dispuesto en la cláusula undécima («decimoprimera»), según la cual la compradora podía optar por el cumplimiento o por la resolución, previniéndose para este segundo caso: «11.2 b) En el supuesto de que la parte compradora opte por la resolución del contrato la misma se producirá de pleno derecho sin más requisitos que la notificación a la Mercantil Norcasa Casas del Norte, S.A. que previene el art. 1504 del Código Civil, en cuyo caso el comprador tendrá derecho a la devolución de las cantidades entregadas hasta la fecha, incrementadas en un cincuenta por ciento en concepto de cláusula penal sustitutoria de daños y perjuicios».
El certificado de final de obra se expide el 27 de noviembre de 2009; el 4 de diciembre la promotora solicita licencia de primera actividad, que se obtiene, una vez rectificado un trámite relativo a los garajes, el 30 de marzo de 2010. El 3 de febrero de 2010, las compradoras remiten burofax a la promotora comunicando su intención de resolver el contrato. En sendas fechas de marzo y abril la promotora convoca infructuosamente a las compradoras ante notario para la elevación del contrato a escritura pública.El 18 de mayo de 2010, las compradoras promueven acto de conciliación, seguido de demanda de resolución. La demanda es desestimada en todas las instancias no porque se considerara que el retraso no era esencial sino por no haber resuelto el contrato en la forma prevenida en el art. 1504 CCiv.
1. El art. 1504 del Código Civil
El art. 1504 del Código Civil constituye una regla especial (de aplicación preferente, por tanto) que el CCiv reserva a la compraventa de bienes inmuebles, en atención a su importancia económico [Nociones, IV, 2.5.B]. Según el mencionado precepto:
«En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término».
Su contenido es doble:
- prohíbe implícitamente el pacto de resolución automática (llegado el plazo sin pago, el contrato se tiene automáticamente por resuelto), con carácter de norma imperativa (de las pocas que hay en el Titulo IV del CCiv);
- exige que la facultad resolutoria se ejercite o vía notarial o vía judicial, lo que veda otras formas de comunicación de la decisión de resolver.
2. La extensión del régimen del art. 1504 a la resolución por parte compradora
El art. 1504 CCiv alude exclusivamente a la resolución por falta de pago del precio, por lo que no es de aplicación al caso inverso de incumplimiento de vendedor. Sin embargo, en este caso, es el propio contrato quien llama al régimen del art. 1504 para este segundo caso, por lo que la resolución de las compradoras comunicada por burofax no cumple con los requisitos del art. 1504, extendidos por el juego de la autonomía de la voluntad al caso de incumplimiento de la promotora. El TS confirma las sentencias que desestimaron la demanda y estimaron la reconvención por la que se pedía que se condenara a las compradoras a cumplir el contrato.
STS 106/2016, de 29 de febrero [ROJ STS 805/2016]