La empresa propietaria de un local comercial lo alquila en 2006, por 5 años, a dos empresas dedicadas a la camisería. Apenas superado el tercer año y como consecuencia de unas obras del ayuntamiento que afectaban a la rentabilidad del negocio, las arrendatarias cierran el local y envían la llave, por mensajería, a la propietaria, quien, por burofax, les manifiesta la disconformidad con esta terminación unilateral del contrato. Aunque las arrendatarias apelan a ciertos incumplimientos de la propietaria, nada se prueba, por lo que lo único que se discute es si la propietaria puede reclamar las rentas correspondientes al año y medio que queda de contrato.
1. Normativa aplicable
Es de aplicación preferente a este contrato la LAU, ya que se trata de un arrendamiento de un inmueble urbano (art. 1 LAU). La LAU, al margen de algunas reglas comunes que no afectan al caso, está dividida en dos grandes secciones: los arrendamientos de vivienda (Título II LAU) y los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (Título III LAU). El arrendamiento de vivienda es el que tiene como objeto un inmueble «cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» (art. 2 LAU), mientras que el arrendamiento para uso distinto del de vivienda incluye, entre otros, «los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren». Es claro, por tanto, que el caso cae bajo el ámbito material de aplicación del Título III, que nada dispone sobre el particular.
Descartado que resulte aplicable la LGDCU, ya que nos encontramos ante un contrato entre empresas (B2B), y que el CCom ofrezca respuesta al problema, hemos de acudir al CCiv. El Capítulo II del Título VI del Libro IV del CCiv regula los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, pero tampoco especifica qué puede reclamar el arrendador en estos casos. Es necesario, entonces, resolver con la normativa general sobre incumplimiento contractual y la jurisprudencia que la interpreta.
2. Acción de cumplimiento
La STS explica los tres tipos de casos que la jurisprudencia ha tratado en los que el arrendatario cesa en su cumplimiento del contrato:
«1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius : desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).
2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.
3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución».
Nos encontramos en el caso 2, por lo que simplemente se trata de atender a la reclamación del propietario de que se cumpla el contrato [Nociones, IV, 2.3] y se paguen los alquileres correspondientes al plazo pactado. Obviamente, esta solución sería injusta y supondría un enriquecimiento indebido del propietario si alquilara de nuevo el local antes de consumarse el plazo de vencimiento del contrato inicial, pero la carga de la prueba de este hecho -dice el TS- recae sobre las demandadas, que nada han acreditado en este sentido.
3. Una curiosidad procesal
Dado que la demanda se interpone antes de que venza el término pactado, la demandante acude a la posibilidad que ofrece el art. 220 LEC de solicitar una condena de futuro consistente en las rentas que vayan venciendo desde la interposición de la demanda (con los intereses legales desde el vencimiento de cada una de ellas).
| PREGUNTA |
¿Y si se hubiera tratado un arrendamiento de vivienda?
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Tratándose de un contrato de arrendamiento de vivienda es de aplicación preferente el Título II de la LAU, que contiene un art. 11, titulado «Desistimiento del contrato», con el siguiente texto:
«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
Sin embargo, si observas bien, este texto se introdujo en la LAU por la Ley 4/2013, cuya Disposición Transitoria Primera reza: » Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación». Y, ¡vaya!, nuestro contrato, de 2010, es anterior a dicha ley. Es de aplicación, por tanto, el texto original de la LAU del que basta con comentar que era bastante menos claro y más conflictivo en la jurisprudencia que el actual.
STS 183/2016, de 18 de marzo [ROJ STS 1210/2016]
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